Friday, 16 March 2012

Cân nhắc chủ trương Nhà nước mua lại bất động sản (Bai dang tren Dai bieu Nhan dan)

http://daibieunhandan.vn/default.aspx?tabid=75&NewsId=240935

07:39 | 17/03/2012
Đề án 254 cơ cấu lại hệ thống các tổ chức tín dụng giai đoạn 2011-2015 của Chính phủ, được ký ban hành ngày 1.3 vừa qua, tập trung cơ cấu lại hệ thống tổ chức tín dụng theo hướng lành mạnh, hiện đại, đồng thời khơi thông vốn tồn đọng nhằm giảm nhanh lãi suất. Một trong những giải pháp chính là xử lý nợ xấu như mua bán nợ. Theo ông Trần Hoàng Ngân, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia, thì: “Nhà nước sẽ mua lại một số bất động sản để dùng vào mục đích an sinh xã hội. Khi những đồng vốn này được giải phóng, trở lại vòng quay tiền tệ sẽ tạo ra một lượng vốn mới để ngân hàng cho vay mà không cần tăng lãi suất huy động” (Tuổi trẻ, ngày 12.3).
    Cụ thể hóa hơn về chủ trương này, ông Ngân cho biết thêm rằng: “Nhà nước có thể mua lại một số căn hộ phù hợp với tái định cư cho các chương trình giải tỏa, ký túc xá, tái định cư... Phải làm chặt chẽ, từ khâu đánh giá nợ, tài sản, giá bán... Mục tiêu làm sao để đồng vốn của dân được dùng đúng mục đích, hỗ trợ doanh nghiệp vượt qua khó khăn, vừa khơi thông được đồng vốn bị khê đọng”. Như vậy, có thể hiểu theo ý ông Ngân rằng mục đích chính của chủ trương này là dùng vốn ngân sách (cũng theo ông Ngân chỉ ra là gồm vốn từ trái phiếu Chính phủ hoặc từ vốn ODA) để mua lại (một phần) các công trình xây dựng bất động sản đang tồn đọng của các doanh nghiệp bất động sản để “giải cứu” các doanh nghiệp này khỏi tình cảnh tiến thoái lưỡng nan khi cùng lúc phải trả các chi phí để duy trì hoạt động trong khi không tiêu thụ được sản phẩm (là các công trình bất động sản). Việc giải cứu doanh nghiệp bất động sản này cũng có nghĩa là giải cứu các ngân hàng khi phải đối mặt với khả năng nợ xấu cho vay bất động sản tăng lên vì doanh nghiệp bất động sản khách hàng không bán được.
   Ý nghĩa việc làm này nghe rất to lớn nhưng rất tiếc lại không hợp lý. Một trong những nguyên nhân cho những khó khăn mà các doanh nghiệp bất động sản đang đối mặt chính là ở yếu tố giá bán vẫn còn quá cao so với kỳ vọng của thị trường và/hoặc so với giá trị thực tế. Lẽ ra, trong hoàn cảnh tiêu thụ sản phẩm chậm, các doanh nghiệp bất động sản phải tích cực giảm giá bán sản phẩm đến mức tối đa để kích thích nhu cầu mua của dân chúng. Lưu ý rằng vấn đề nằm ở chuyện giá cả chứ không phải là ở nhu cầu về nhà ở của dân chúng, khi mà cầu thật về nhà ở còn quá lớn so với khả năng cung hiện tại của thị trường.
    Thế nhưng, các doanh nghiệp bất động sản thì vẫn đang tìm mọi cách cầm cự, và chỉ có doanh nghiệp nào không trụ được nữa mới tuyên bố giảm giá bán bất động sản. Một ví dụ rõ nét là Công ty cổ phần Hoàng Anh Gia Lai mới đây trong thông báo về việc hãng xếp hạng tín dụng Fitch hạ triển vọng tín nhiệm của công ty xuống đã tiết lộ rằng họ “chưa gặp áp lực phải bán” vì “tin tưởng vào các nỗ lực của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) trong việc hạ lãi suất. Khi lãi suất giảm thì chắc chắn sức mua sẽ tăng lên và khi đó mới là thời điểm tốt để bán”.
    Như thế đã rõ rằng, các doanh nghiệp bất động sản thay vì giảm giá để tự cứu mình lại trông chờ, ỷ lại vào “chùm khế ngọt” là ngân sách nhà nước, là nguồn cung tiền từ NHNN nhằm giữ giá bất động sản ở mức có lợi nhất cho họ. Niềm hy vọng của họ gần như bao giờ cũng sẽ được đáp ứng trên thực tế bằng động thái chính sách này hay kia của Chính phủ, mà cụ thể là bằng chủ trương Nhà nước mua nhà theo Đề án 254, cũng như hành động giảm lãi suất mới đây của NHNN. Đây là một rủi ro đạo đức lớn cho cả nền kinh tế và sẽ tiếp tục được lặp lại, bất chấp những sai trái, bất hợp lý từ tất cả các bên liên quan (doanh nghiệp bất động sản, ngân hàng cho vay, NHNN). Hàm ý của điều này là sự giúp đỡ ngầm định của Nhà nước tiếp tục là “bà đỡ” cho các hoạt động bất cẩn, sai trái, rủi ro từ cả phía hoạch định chính sách và phía doanh nghiệp, và vì thế là nguồn gốc cho các bất ổn vĩ mô trong tương lai.
    Điều quan trọng hơn, Nhà nước sẽ phải bỏ tiền (của toàn dân) ra mua bất động sản với cái giá không giảm hoặc giảm không đáng kể so với giá trị thực, và hành động này tự nhiên chỉ làm lợi một cách bất công bằng cho các doanh nghiệp bất động sản, và tiếp đến là các ngân hàng cho vay. Còn dân chúng nói chung và cả nền kinh tế nói riêng sẽ chịu tổn hại đến từ một số kênh như sau.
1. Giá bất động sản sẽ tiếp tục đứng ở mức cao bất hợp lý, ngoài tầm với của nhiều gia đình có nhu cầu thực sự về nhà ở.
2. Ngân sách và các nguồn vốn của Nhà nước lẽ ra dùng cho các mục đích dân sinh lại bị đổ vào vực giá bất động sản, vực lợi nhuận cho một số nhóm lợi ích thiểu số.
3. NHNN phải tăng cung tiền (như đã và đang thực hiện như hiện nay) để cứu bất động sản thì áp lực lạm phát sẽ tăng, và hậu quả của nó là cả nền kinh tế sẽ gánh chịu. Còn thị trường bất động sản lại tiếp tục trải qua các cơn sốt đầu cơ khi các dòng tiền đầu cơ tiếp tục được nối lại.
4. Kể cả khi biện hộ rằng các bất động sản mua lại sẽ có một phần dùng cho nhà ở xã hội, thay vì phải chi tiền cho các doanh nghiệp xây nhà ở xã hội, việc này vẫn gây ra tổn thất chung vì các bất động sản tồn đọng, khó bán hiện nay thường là những bất động sản ở phân khúc trên phân khúc nhà tái định cư, nhà ở xã hội (ở cấp thấp), và tức là vẫn phải mua với giá cao hơn giá cần mua.
   Chủ trương trên còn tạo ra những bất hợp lý ngay cho cộng đồìng các doanh nghiệp bất động sản. Như trường hợp của Hoàng Anh Gia Lai cho thấy, không phải doanh nghiệp bất động sản nào cũng khó khăn, đang trên bờ vực phá sản. Việc giải cứu này sẽ tự nhiên làm lợi cho cả những doanh nghiệp lành mạnh khác, tương tự như kiểu cấp gạo cứu đói cho cả những hộ giàu ở các nơi có thiên tai. Đó là chưa kể sẽ có nhiều khuất tất, bất minh bạch trong việc tại sao Nhà nước lại mua bất động sản này mà không mua bất động sản kia, với giá này mà không phải là giá kia v.v… Mặc dù chắc chắn sẽ có một số quy định và tiêu chuẩn để thực hiện việc này nhưng thực tế chỉ ra rằng chúng đều có thể bị dễ dàng lách qua được.
    Mới chỉ phân tích sơ qua, chúng ta đã có thể thấy nhiều điểm bất hợp lý trong chủ trương trên. Điều này đòi hỏi các cơ quan hữu trách phải suy nghĩ 2 lần trước khi đi vào thực hiện.

Một số nghiên cứu bằng tiếng Anh của tớ

(Một số bài không download được. Bạn đọc có nhu cầu thì bảo tớ nhé)

19. Yang, Chih-Hai, Ramstetter, Eric D., Tsaur, Jen-Ruey, and Phan Minh Ngoc, 2015, "Openness, Ownership, and Regional Economic Growth in Vietnam", Emerging Markets Finance and Trade, Vol. 51, Supplement 1, 2015 (Mar).
http://www.tandfonline.com/doi/abs/10.1080/1540496X.2014.998886#.Ve7he3kVjIU

18. Ramstetter, Eric D. and Phan Minh Ngoc, 2013, 'Productivity, Ownership, and Producer Concentration in Transition: Further Evidence from Vietnamese Manufacturing', Journal of Asian Economics, Vol. 25, Apr 2013,
http://www.sciencedirect.com/science/article/pii/S1049007812001170.

17. Ramstetter, Eric D. and Phan Minh Ngoc, 2011, 'Productivity, Ownership, and Producer Concentration in Transition: Further Evidence from Vietnamese Manufacturing', ESRI Discussion Paper Series No.278, Economic and Social Research Institute, Cabinet Office, Tokyo, Japan. (http://www.esri.go.jp/en/archive/e_dis/abstract/e_dis278-e.html)

16. Phan, Minh Ngoc and Eric D. Ramstetter, 2009, ‘Foreign Ownership and Exports in Vietnamese Manufacturing’, Singapore Economic Review, Vol. 54, Issue 04.
(http://econpapers.repec.org/article/wsiserxxx/v_3a54_3ay_3a2009_3ai_3a04_3ap_3a569-588.htm)

15. Phan, Minh Ngoc, 2008. ‘The Roles of Capital and Technological Progress in Vietnam’s Economic Growth’, Journal of Economic Studies, Vol. 32, No. 2.
(http://www.emeraldinsight.com/journals.htm?articleid=1724281)

14. Phan, Minh Ngoc, 2008. ‘Sources of Vietnam’s Economic Growth’, Progress in Development Studies, Vol. 8, No. 3.
(http://pdj.sagepub.com/content/8/3.toc)

13. Ramstetter, Eric D. and Phan Minh Ngoc, 2008. 'Productivity, Ownership, and Producer Concentration in Transition: Evidence from Vietnamese Manufacturing’, Working Paper 2008-04, Kitakyushu: International Centre for the Study of East Asian Development.
(http://www.icsead.or.jp/7publication/wp2008a_e.html#04)

12. Ramstetter, Eric D. and Phan Minh Ngoc, 2007. ‘Employee Compensation, Ownership, and Producer Concentration in Vietnam’s Manufacturing Industries’, Working Paper 2007-07, Kitakyushu: International Centre for the Study of East Asian Development.
(www.icsead.or.jp/7publication/wp2007a_e.html)

11. Ramstetter, Eric D. and Phan Minh Ngoc, 2007. ‘Changes in Ownership and Producer Concentration after the Implementation of Vietnam’s Enterprise Law’, Working Paper 2007-06, Kitakyushu: International Centre for the Study of East Asian Development.
(http://www.icsead.or.jp/7publication/wp2007a_e.html#06)

10. Phan, Minh Ngoc and Eric D. Ramstetter, 2006. ‘Economic Growth, Trade, and Multinational Presence in Vietnam's Provinces’, Working Paper 2006-18, Kitakyushu: International Centre for the Study of East Asian Development. Also presented in the 10th Convention of the East Asian Economic Association, Nov. 18-19, 2006, Beijing.
(http://www.icsead.or.jp/7publication/wp2006a_e.html#18)

9. Phan, Minh Ngoc, Nguyen Thi Phuong Anh, Phan Thuy Nga, and Shigeru Uchida, 2005. ‘Effects of Cyclical Movements of Foreign Currencies’ Interest Rates and Exchange Rates on the Vietnamese Currency’s Interest and Exchange Rates’. Asian Business & Management, Vol. 4, No.3.
(http://www.palgrave-journals.com/abm/journal/v4/n3/abs/9200134a.html)

8. Phan, Minh Ngoc and Eric D. Ramstetter, 2004. ‘Foreign Multinationals and Local Firms in Vietnam's Economic Transition’. Asian Economic Journal, Vol.18, No.4.
(http://ideas.repec.org/a/bla/asiaec/v18y2004i4p371-404.html)

7. Phan, Minh Ngoc and Eric D. Ramstetter, 2004. ‘Foreign Ownership Shares and Exports of Multinational Firms in Vietnamese Manufacturing’, Working Paper 2004-32, Kitakyushu: International Centre for the Study of East Asian Development. An earlier version of this paper was presented in the 9th Convention of the East Asian Economic Association, 13-14 November 2004, Hong Kong.
(www.icsead.or.jp/7publication/workingpp/wp2004/2004-32.pdf)

6. Phan, Minh Ngoc, Nguyen Thi Phuong Anh, and Phan Thuy Nga, 2003. ‘Exports and Long-Run Growth in Vietnam, 1976-2001’, ASEAN Economic Bulletin, Vol.20, No.3.
(http://findarticles.com/p/articles/mi_hb020/is_3_20/ai_n29057943/)

5. Phan, Minh Ngoc and Eric D. Ramstetter, 2003. ‘Comparing Foreign Multinationals and Local Firms in Vietnam’, Working Paper 2003-43, Kitakyushu: International Centre for the Study of East Asian Development.
(http://www.icsead.or.jp/7publication/workingpp/wp2003/2003-43.pdf)

4. Phan, Minh Ngoc and Shigeru Uchida, 2003. ‘Stabilization Policy Issues in Vietnam’s Economic Transition’. Annual Review of Southeast Asian Studies, Research Institute of Southeast Asia, Faculty of Economics, Nagasaki University, Vol. 44 (March).

3. Phan, Minh Ngoc and Eric D. Ramstetter, 2002. ‘Foreign Multinationals, State-Owned Enterprises, and Other Firms in Vietnam’, Working Paper 2002-23, Kitakyushu: International Centre for the Study of East Asian Development. This paper was also presented in the 8th Convention of the East Asian Economic Association, 4-5 November 2002, Kuala Lumpur.
(http://www.icsead.or.jp/7publication/workingpp/wp2003/2003-43.pdf)

2. Phan, Minh Ngoc and Shigeru Uchida, 2002. ‘Capital Controls to Reduce Volatility of Capital Flows; Case Studies in Chile, Malaysia, and Vietnam in 1990s’. Annual Review of Southeast Asian Studies, Research Institute of Southeast Asia, Faculty of Economics, Nagasaki University, Vol. 43 (March).

1. Phan, Minh Ngoc, 2002. ‘Comparisons of Foreign Invested Enterprises and State-Owned Enterprises in Vietnam in the 1990s’. Kyushu Keizai Nenpo (the Annual Report of Economic Science, Kyushu Association of Economic Science), No.40 (December). An earlier version of this paper was presented in the 40th Conference of the Kyushu Keizai Gakkai (Kyushu Association of Economic Science).