Gần đây, thị
trường bất động sản trong nước lại manh nha nóng trở lại với số người quan tâm vào
đầu tư bất động sản đã nhiều hơn rõ rệt, phần vì các kênh đầu tư khác như vàng,
gửi tiết kiệm và USD dường như đã phần nào mất tính hấp dẫn, trong khi nguồn
kiều hối vẫn tiếp tục đổ vào mạnh. Bên cạnh đó, tin tức về nhiều dự án bất động
sản lớn nhỏ đã được ký, từ những thương vụ mua sỉ một số căn hộ để cho chuyên
gia nước ngoài ở, đến những vụ hợp tác giữa các công ty bất động sản trong nước
với các quỹ đầu tư nước ngoài cam kết rót vốn hàng trăm triệu USD v.v... dường
như càng tạo thêm động lực cho một bộ phận nhà đầu tư tiềm năng đón đầu một đợt
sóng mới trong tương lai.
Trong bối cảnh
này, không ít người lo ngại một bong bóng bất động sản mới sẽ sớm hình thành.
Ngay cả Thủ tướng Chính phủ cũng khuyến cáo không để xảy ra tình trạng bong
bóng bất động sản trong cuộc họp chính phủ mới đây. Vậy, có bao nhiêu khả năng
xảy ra bong bóng bất động sản trong tương lai gần?
Điều đầu tiên
phải kể đến khi phân tích triển vọng của một thị trường bất động sản là những
yếu tố kinh tế vĩ mô hậu thuẫn cho thị trường bất động sản đó. Cụ thể hơn, một
chính sách tiền tệ nới lỏng với tín dụng tăng trưởng mạnh luôn có khả năng châm
ngòi cho sự bùng nổ trên thị trường bất động sản. Nhưng căn cứ vào lập trường
chính sách của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) nói riêng và chính phủ nói chung thì
khả năng để cho tiền tệ và tín dụng tăng trưởng bùng nổ như đợt sốt bất động
sản trước đây là không có nhiều. Bài học về tăng trưởng tiền tệ và bất ổn kinh
tế vĩ mô suốt mấy năm qua vẫn còn nóng hổi và đã được quán triệt khá triệt để
trong các cấp lãnh đạo hiện nay. Bởi thế, trừ khi có sự thay đổi đột ngột lập
trường chính sách của chính phủ, thị trường bất động sản đã và sẽ không được
“tiếp máu” một cách quá đà từ kênh tín dụng chính thức như trước nữa.
Thứ hai, Luật Nhà ở sửa đổi sắp có hiệu lực vào tháng 7 tới cho
phép cá nhân và tổ chức nước ngoài được mua nhà tại Việt Nam cùng với việc đảm
bảo các quyền sở hữu tài sản cho nhóm đối tượng này. Ngoài ra, tăng trưởng kinh tế tiếp tục
được cải thiện sẽ làm tăng thu nhập của một bộ phận lớn dân chúng. Đó là chưa
kể giá bất động sản nói chung đã sụt giảm khá mạnh trong suốt mấy năm qua và đã
trở nên hấp dẫn hơn, trong tầm với của nhiều người hơn. Đây là chính là một
trong những yếu tố tích cực chủ yếu sẽ vực cầu bất động sản lên.
Tuy vậy, để giá
bất động sản gia tăng nóng do nhu cầu tăng mạnh thì cần thêm một điều kiện là
nguồn cung bất động sản phải bị giới hạn, hoặc tăng không mạnh, không nhanh
bằng tốc độ tăng cầu về bất động sản. Nhưng theo thống kê chính thức của Bộ Xây
dựng thì nguồn bất động sản tồn kho còn rất lớn, mới chỉ có dấu hiệu giảm đi,
chứ chưa giảm mạnh (chưa kể là bản thân thống kê về con số tồn kho này còn bị
nhiều người trong cuộc coi là bất hợp lý). Trong khi đó, hàng loạt các dự án
bất động sản mới và cũ đã hoặc là tiếp tục được tái khởi động sau thời gian ngủ
đông, hoặc là được tung ra mới nhằm chớp thời cơ giá bất động sản đang có vẻ nóng
lên. Cũng giống như trong nhiều thị trường hàng hóa cơ bản trên thế giới vốn
đang chìm ngập trong dư cung, như dầu mỏ và quặng sắt, mọi sự phục hồi nhẹ của
giá cả nhờ cầu được cải thiện đều nhanh chóng bị nhấn chìm trở lại bởi nguồn
cung lập tức gia tăng mạnh mẽ hơn, tình hình thị trường bất động sản chắc cũng
không khác nhiều. Và cũng giống như các thị trường hàng hóa cơ bản, sự phục hồi
giá cả có chăng sẽ diễn ra ở trên một vài phân khúc nhỏ, ở một vài thời điểm,
một vài nơi, giá bất động sản ở Việt Nam nếu có tăng thì cũng sẽ theo mô thức
như vậy, chứ khó hy vọng giá cả sẽ tăng đồng loạt trên diện rộng và duy trì
được lâu dài.
Thứ ba, không
chỉ vặn chặt hơn van tín dụng ở tầm vĩ mô (giảm tốc độ tăng tổng cung tiền ra
nền kinh tế so với trước đây), NHNN cũng đã có sự điều tiết vi mô lên nguồn tín
dụng từ hệ thống ngân hàng thương mại đổ vào bất động sản theo hướng chặt chẽ
và thận trọng hơn. Khả năng rót tín dụng cho lĩnh vực bất động sản của các ngân
hàng thương mại không chỉ bị chặn trực tiếp bởi hạn mức tăng trưởng tín dụng do
NHNN duyệt hàng năm cho từng ngân hàng thương mại, mà còn bị chặn một cách gián
tiếp thông qua giới hạn tỷ lệ nợ xấu không quá 3% tổng dư nợ mà NHNN quy định
áp dụng chung cho cả hệ thống ngân hàng. Do một tỷ trọng lớn nợ xấu có nguồn
gốc từ cho vay hay đầu tư vào bất động sản nên bản thân các ngân hàng thương
mại cũng không muốn, không dám mạnh tay cho vay lĩnh vực này, dù NHNN có thể
không khống chế tỷ lệ dư nợ cho bất động sản.
Thứ tư, xét về
nguồn vốn ngoài tín dụng ngân hàng có thể đổ vào thị trường bất động sản như
tiết kiệm trong dân cư, kiều hối hay nguồn vốn nước ngoài. Đành rằng tiềm năng
huy động những nguồn vốn này còn rất lớn nhưng không thể phủ nhận rằng một phần
lớn nguồn vốn này có động cơ đầu cơ, đầu tư sinh lời. Nhưng với tư cách là nhà
đầu tư, đầu cơ, chủ sở hữu các nguồn vốn này thường lại chỉ muốn bỏ tiền khi
nhìn thấy cơ hội sinh lời rõ ràng và chắc chắn. Và như đã phân tích ở trên,
chắc chắn không ít nhà đầu tư, đầu cơ nhận thấy thị trường vẫn còn (có xu
hướng) bị lấn át bởi nguồn cung quá lớn trong khi cầu có manh nha tăng nhưng
chưa đủ mạnh để hấp thụ hết dư cung. Họ có thể nhìn thấy cơ hội ở một phân khúc
nào đó có khả năng khởi sắc mạnh hơn nên nếu có đầu tư thì sẽ đầu tư mang tính
chọn lọc, và sự chọn lọc này không thể diễn ra ở quy mô lớn được, như đã nói
bên trên. Một phần lớn các nhà đầu tư còn lại sẽ chọn thái độ chờ xem, hy vọng
giá cả sẽ tiếp tục yếu đi hoặc một thương vụ hời nào đó mới phát sinh.
Tóm lại, có thể
khái quát thị trường bất động sản hiện nay ở Việt Nam là một thị trường đang dư
cung lớn trong khi nguồn nuôi dưỡng chính là tín dụng từ hệ thống ngân hàng đã
và đang bị xiết lại khá chặt, còn nguồn tài chính từ các tổ chức phi ngân hàng
và cá nhân vẫn phần lớn chỉ là tiềm năng. Tuy nhiên, tình hình hiện tại của thị
trường bất động sản trong tương lai sẽ thay đổi hoàn toàn nếu mai đây các nhà
quản lý vì một lý do nào đó lại nới van tín dụng ở cả tầm vĩ mô và vi mô mạnh
trở lại như mấy năm cuối của thập kỷ trước.
No comments:
Post a Comment