Tuesday 18 June 2019

Giải nghẹn "cục xương" BOT (Bài đăng trên TBKTSG, 18/6/2019)

https://www.thesaigontimes.vn/td/289962/giai-nghen-cuc-xuong-bot.html

Nền kinh tế đang mắc nghẹn với “cục xương” mang tên BOT. Ở các dự án đầu tư theo hình thức xây dựng - vận hành - chuyển giao (BOT) giao thông đường bộ có thu phí, hiện có hai tình trạng, hoặc là theo lộ trình được tăng phí nhưng “trước mắt chưa tăng phí BOT và giãn thời gian thu phí tối đa đối với các dự án BOT”(1), hoặc là có lưu lượng xe qua lại thực tế thấp hơn so với dự báo trong hợp đồng. Cả hai tình trạng này đều làm “đau đầu” như nhau, bởi đều có khả năng cao tạo thành gáng nặng nợ nần mà rốt cuộc thì đều đổ lên đầu người đóng thuế.

Việc chưa cho tăng phí BOT theo lộ trình, nếu xét về mặt pháp lý, là vi phạm nghĩa vụ hợp đồng của phía đối tác là Nhà nước và sẽ gây thiệt hại tài chính cho đối tác là chủ đầu tư BOT. Nếu là ý chí của Nhà nước thì chủ đầu tư buộc phải chấp hành, nhưng hậu quả sẽ là, trên hợp đồng, chủ đầu tư bị thua lỗ, không trả nợ được vốn vay ngân hàng theo lịch, tạo nên nợ xấu.
Tương tự, việc dự báo lưu lượng xe qua lại trên hợp đồng cao hơn thực tế cũng làm cho chủ đầu tư bị thua lỗ. Trong một số trường hợp may mắn khi có điều khoản trong hợp đồng BOT buộc Nhà nước phải bù đắp phần chênh lệch lưu lượng xe này, thì nhà đầu tư sẽ không bị thiệt hại gì. Tuy nhiên, nếu Nhà nước không có kinh phí bù đắp hay từ chối/trì hoãn bù đắp (vì một lý do “khách quan” nào đó), hoặc nếu nhà đầu tư tự “chịu trận” khi không có điều khoản bù đắp của Nhà nước trong hợp đồng BOT, thì sẽ đều gây ra nợ xấu cho ngân hàng cho vay làm BOT.
Trong khi đó, phong trào phản đối trạm thu phí BOT đặt sai chỗ vẫn đang tiếp diễn, càng làm trầm trọng thêm cán cân thu chi và gánh nặng của Nhà nước với các dự án BOT nói chung.
Do đó, vấn đề nan giải đặt ra là cần giải quyết cục xương BOT như thế nào để không gây thương tổn nặng nề một cách bất hợp lý cho bất cứ một chủ thể nào trong số các chủ thể liên quan đến BOT gồm Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng.
Để tìm lời giải cho vấn đề trên, trước tiên cần xuất phát từ cái gốc của các hợp đồng BOT. Bên cạnh một số dự án BOT “sạch” và hiệu quả, khó có thể phủ nhận rằng có những dự án BOT “bẩn”, không hiệu quả, theo nghĩa là không có cạnh tranh (trong đấu thầu dự án), có sự “nâng đỡ không trong sáng”, hoặc là sân sau của một tổ chức hay cá nhân nào đó... - nơi mà các nguyên tắc thị trường và sự minh bạch không tồn tại, là nguồn gốc tạo ra những bất bình và phản đối của dân tình, người sử dụng.

Với những dự án BOT “bẩn” này thì việc Nhà nước cho phép tăng phí, kể cả theo lộ trình (và kể cả khi không có lãi, trên giấy tờ), hoặc chấp nhận bù đắp cho dự án khi nhà đầu tư chứng minh rằng mình đang bị thua lỗ (trên giấy tờ) do lưu lượng xe thực tế thấp hơn dự báo, hoặc Nhà nước cho phép duy trì các trạm thu phí sai nguyên tắc... đều là những hành động cần phải được bãi bỏ hoặc rút lại ngay bởi sẽ gây tổn thất, xâm phạm quyền lợi của Nhà nước, người dân, trong khi lại làm lợi một cách phi lý cho chủ đầu tư.
Khi đã xác định rõ nguyên tắc xử lý như trên thì cần phải có phương hướng xử lý riêng cho từng dự án BOT tùy theo sự “sạch” hay “bẩn” của chúng. Theo đó, việc cần làm tiếp theo là tiến hành thanh tra, kiểm toán lại toàn bộ các dự án BOT giao thông, nhất là những dự án tai tiếng, bị dân chúng phản đối nhiều để tính toán lại chính xác chi phí đầu tư (gồm lãi vay ngân hàng), căn cứ dự toán lưu lượng và lưu lượng thực tế, thời gian tối đa hoàn vốn... Hiện tại có 59 dự án BOT đường bộ đã đưa vào vận hành khai thác, nên đây cũng không phải là một con số quá lớn để thực hiện thanh tra, kiểm toán, chưa kể một số trong số này có lẽ không cần phải làm vậy.
Việc thanh tra, kiểm toán sẽ là không cần thiết, hoặc theo hướng rút gọn với kết luận xếp hạng dự án thiên về mức “bẩn” đối với những dự án mà chủ đầu tư cố tình không thực hiện các yêu cầu công khai, minh bạch hoạt động như lắp đặt cổng thu phí tự động không dừng, báo cáo doanh thu...
Với những dự án BOT “sạch”, sau thanh tra, kiểm toán mà vẫn bị thua lỗ thì Nhà nước cần thực thi nghiêm túc các nghĩa vụ và cam kết của mình như được thể hiện trên hợp đồng BOT bất kể những lý do gì có thể viện dẫn ra để làm khác đi. Người sử dụng cũng cần phải chấp nhận nếu có phải trả phí cao hơn, chịu thời gian thu phí dài hơn.
Với những dự án BOT “bẩn” thì cần để nhà đầu tư tự phải trả giá, tự gánh lấy những “thua lỗ” nếu được kê khai ra. Đồng thời, những lùm xùm liên quan đến các dự án này như chuyện đặt sai vị trí trạm thu phí, mức phí quá cao, thời gian thu phí quá dài... cần được khắc phục triệt để theo hướng có lợi cho người sử dụng. Song song đó, những đối tượng trong bộ máy quản lý nhà nước giúp sức cho những dự án này cần được vạch mặt, chỉ tên và xử lý để tránh tái diễn trong những dự án BOT khác sau này.
Ngược lại, nếu những dự án BOT “bẩn” nói trên đang có lãi thì ngoài chuyện “đóng băng” việc tăng phí theo lộ trình, Nhà nước cần yêu cầu giảm phí sử dụng theo đúng mức chi phí hợp lý cần có cho dự án đó (cần tránh xu hướng, ý muốn điều tiết lãi thu từ dự án loại này cho những dự án “sạch” khác bởi như vậy sẽ làm tổn thất cho người sử dụng nó). Thậm chí Nhà nước cần xem xét khả năng mua lại “bắt buộc” các dự án này với giá phạt dựa trên những gian lận, sai phạm từ lúc lập và tiến hành dự án.
Sau cùng, vì chuyện nợ xấu luôn được nêu ra, nhiều khi như để gây áp lực, liên quan đến hậu quả tài chính của các dự án BOT, sự liên đới của ngân hàng đến các dự án BOT “bẩn” cũng cần được cơ quan chức năng thanh tra, kiểm toán để buộc ngân hàng tự chịu trách nhiệm với hậu quả (của các sai phạm trong quá trình thẩm định, cho vay dự án BOT), giảm thiểu sự tiếp tay sai trái của ngân hàng cho các dự án BOT hiện tại và sau này.
(1) http://vneconomy.vn/nguy-co-vo-phuong-an-tai-chinh-hang-loat-bot-se-tang-phi-20190607063553833.htm


Monday 10 June 2019

Hướng dẫn xử lý rửa tiền còn sơ khai (Bài đăng trên TBKTSG, 10/6/2019)

https://www.thesaigontimes.vn/289715/huong-dan-xu-ly-rua-tien-con-so-khai.html

Tòa án Nhân dân tối cao vừa công bố Nghị quyết số 03/2019 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng điều 324 của Bộ luật Hình sự về tội “rửa tiền”.
Nghị quyết này có các khái niệm liên quan về rửa tiền, căn cứ xác định tội rửa tiền và bốn minh họa về hành vi phạm tội rửa tiền... Nhưng các hướng dẫn xử lý rửa tiền ở Việt Nam như trong Nghị quyết 03 xem ra còn sơ khai.
Có thể nói, đây là một bước đi cần thiết để cụ thể hóa việc tội phạm hóa hành vi rửa tiền, tạo thành một công cụ pháp lý thiết yếu cho các cơ quan bảo vệ pháp luật trong cuộc chiến phòng chống rửa tiền và các hành vi tội phạm liên quan.
Tuy nhiên, nếu so sánh với nhiều hệ thống thể chế pháp luật trên thế giới được thiết kế để đương đầu với sự “tiến triển” mạnh mẽ ngày càng tinh vi, phức tạp của hành vi rửa tiền dưới sự trợ giúp đắc lực của công nghệ mới như tiền điện tử, tiền mã hóa, đánh bạc trực tuyến, và kể cả big data (dữ liệu lớn) và AI (trí tuệ nhân tạo) thì các hướng dẫn xử lý rửa tiền ở Việt Nam như trong Nghị quyết 03 xem ra còn sơ khai, chưa hợp lý.
Cụ thể hơn, trên thế giới hiện nay khái niệm rửa tiền đã lan rộng và bao hàm cả các dạng thức khác của các tội phạm tài chính và kinh doanh khác, và thậm chí nhiều lúc còn bao hàm cả các hành vi lợi dụng hệ thống tài chính (liên quan đến chứng khoán, tiền số, thẻ tín dụng, tiền truyền thống...) để phục vụ các mục đích tội phạm gồm tài trợ khủng bố và lẩn tránh trừng phạt, cấm vận quốc tế.
Ví dụ, trong ngành tài chính, nguyên tắc cơ bản “KYC” - nhận biết khách hàng, ví dụ về nhân thân, và các giao dịch mà khách hàng thường có khả năng sẽ thực hiện - được hầu như tất cả các ngân hàng và các tổ chức tài chính phi ngân hàng trên thế giới thực thi theo yêu cầu của luật pháp sở tại.
Theo hướng này, khuôn khổ pháp luật phòng chống rửa tiền ở Việt Nam cần ít nhất quy định thêm các chế tài cho các hành vi vi phạm pháp luật liên quan, gồm (cố tình) không thực hiện (đầy đủ, hữu hiệu) KYC cho các tổ chức gồm ngân hàng và các tổ chức tài chính phi ngân hàng khác.
Liên quan đến KYC, Nghị quyết 03 quy định người phạm tội phải biết nguồn gốc tiền, tài sản do người khác phạm tội mà có. Tuy nhiên, trên thực tế ở một số nước, điều này là không cần thiết và, ví dụ, người mua tài sản dù có muốn truy nguồn gốc tài sản cũng không dễ thực hiện được.
Chẳng hạn ở Nhật và Singapore, khi bán một món đồ nào đó, kể cả có giá trị, người mua (ví dụ là cửa hàng đồ cũ) thường chỉ yêu cầu người bán cung cấp chứng minh thư để người mua lưu lại các chi tiết về nhân thân người mua (trong hệ thống) là đủ.
Tất nhiên là nếu có đầy đủ hóa đơn mua hàng (lưu ý là không có, không cần tên người mua trên hóa đơn) và giấy chứng nhận xuất xứ, chất lượng hàng (với những món hàng có giá trị) thì món hàng sẽ được cửa hàng đồ cũ mua với giá cao hơn. Người mua không cần, không được hỏi người bán là ai mua, mua ở đâu và như thế nào món hàng này trước đó.
Ngược lại, nếu áp dụng máy móc quy định trên ở Việt Nam thì, ví dụ, tất cả cửa hàng cầm đồ rất có thể sẽ bị truy tố vì cầm đồ là tài sản như giấy tờ và vật mà chủ/nhân viên cửa hàng không thể xác định được nguồn gốc tài sản hoặc tiền mua tài sản đó có “sạch” hay không.
Một điều cần đặc biệt lưu ý khác là xây dựng, ban hành các chế tài phòng chống rửa tiền phải không được xâm phạm bất hợp lý (và bất hợp pháp) các quyền riêng tư cá nhân.
Một ví dụ thực tế là vào tháng 6-2011, Ủy ban Tư vấn bảo vệ dữ liệu của Liên minh châu Âu (EU) ban hành một báo cáo về vấn đề bảo vệ dữ liệu liên quan đến công tác phòng chống rửa tiền và tài trợ tội phạm, trong đó chỉ ra nhiều vụ việc xâm phạm các quy định pháp luật hiện hành về quyền riêng tư cá nhân và bảo vệ dữ liệu(1).
Trong báo cáo này có các kiến nghị chính sách sao cho xử lý việc rửa tiền và tài trợ tội phạm không vi phạm các quy định pháp luật về quyền riêng tư cá nhân và bảo vệ dữ liệu, có thể là một tham khảo chính sách tốt cho Việt Nam.
Đặt vấn đề là nếu dự thảo về luật quản lý thuế ở Việt Nam được thông qua với điều khoản quy định ngân hàng phải cung cấp hầu như mọi thông tin khách hàng và các giao dịch của họ cho cơ quan thuế, và cơ quan chức năng chuyên trách phòng chống rửa tiền áp dụng hoặc kết hợp quy định này để xây dựng và bổ sung khuôn khổ pháp luật phòng chống rửa tiền.
Lúc đó, các quy định pháp luật về quyền riêng tư cá nhân hiện hành ở Việt Nam sẽ bị vi phạm nặng nề. Hoặc nếu không thì sẽ có vận động chính sách để sửa đổi theo hướng bãi bỏ hoặc nới lỏng tối đa các quy định bảo vệ quyền riêng tư cá nhân, xâm phạm đến quyền căn bản của công dân.
Do vậy, để phòng chống rửa tiền một cách hữu hiệu thì trước hết Việt Nam cần nghiên cứu thêm và xây dựng một khuôn khổ pháp luật đầy đủ và cập nhật các thông lệ và xu hướng liên quan trên thế giới. Điều này không chỉ giúp Việt Nam lấp được các lỗ hổng pháp lý, tránh bỏ sót tội phạm và giảm thiệt hại cho kinh tế, xã hội từ các hành vi rửa tiền trên nghĩa rộng, bao quát hơn, mà đồng thời không xâm phạm, xung đột với các quy định pháp luật khác hoặc gây tổn hại một cách bất hợp lý cho tổ chức và cá nhân.
Hơn thế, sự tham khảo và cập nhật tình hình thế giới còn giúp Việt Nam hợp tác chặt chẽ và hiệu quả hơn với các nước, các tổ chức quốc tế trong việc phòng chống rửa tiền xuyên biên giới liên quan đến Việt Nam. 
(1) https://ec.europa.eu/justice/article-29/documentation/opinion-recommendation/files/2011/wp186_en.pdf
 

Friday 7 June 2019

Tình trạng “hai mặt” của ví điện tử nước ngoài (Bài đăng trên TBKTSG, 7/6/2019)

https://www.thesaigontimes.vn/td/289726/tinh-trang-hai-mat-cua-vi-dien-tu-nuoc-ngoai-.html

Ở Việt Nam, chúng ta cũng đã nếm trải tình trạng tương tự Nepal khi cơ quan chức năng phát hiện ví điện tử AliPay và WeChat Pay của Trung Quốc cho phép du khách Trung Quốc tới Việt Nam thanh toán xuyên biên giới trái phép. 
Các địa điểm bán hàng tại Việt Nam sử dụng “chui” các máy POS do các ngân hàng Trung Quốc phát hành kết nối Internet trực tiếp với AliPay và WeChat Pay hoặc các ngân hàng, tổ chức thanh toán khác của Trung Quốc.
Điều đáng nói là tình hình này vẫn xảy ra dù Việt Nam đã có đầy đủ các quy định pháp luật chế tài các vi phạm nói trên.
Cụ thể, khoản 2 điều 1 Thông tư số 26/2017/TT-NHNN ngày 29-12-2017 sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 19/2016/TT- NHNN ngày 30-6-2016 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) quy định về hoạt động thẻ ngân hàng có quy định về hành vi bị cấm liên quan đến hoạt động phát hành, sử dụng, thanh toán thẻ: “Đơn vị chấp nhận thẻ chuyển thiết bị chấp nhận thẻ, QR Code cho bên khác sử dụng; chấp nhận thanh toán thẻ mà không có hợp đồng thanh toán thẻ; sử dụng trái phép các thiết bị chấp nhận thẻ, QR Code của tổ chức thanh toán thẻ ở Việt Nam hoặc của tổ chức thanh toán thẻ ở nước ngoài”.
Các vi phạm trong phát hành thẻ, thanh toán thẻ không đúng quy định của pháp luật sẽ bị phạt tiền 50-100 triệu đồng theo điểm b khoản 6 điều 28 Nghị định số 96/2014/NĐ-CP ngày 17-10-2014 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực tiền tệ.
Các quy định pháp luật xử lý các sai phạm nói trên xem ra chỉ có hiệu lực trên giấy, không có mấy hiệu quả trên thực tế nên hồi tháng 9 năm ngoái Phó thủ tướng Vương Đình Huệ đã phải chỉ đạo các bộ, ngành, địa phương và NHNN rà soát, xử lý hành vi chuyển tiền kinh doanh qua POS trái phép. Không rõ cho đến nay các cơ quan này đã thực hiện chỉ đạo của Phó thủ tướng đến đâu, hay họ vẫn còn đang “nghiên cứu”?!
Trong khi đó, NHNN đã đưa ra lấy ý kiến dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung Thông tư 39/2014/TT-NHNN hướng dẫn về dịch vụ trung gian thanh toán với nhiều quy định mới theo hướng kiểm soát, ràng buộc chặt chẽ việc mở tài khoản ví điện tử, quy định hạn mức giao dịch. Những quy định theo hướng siết chặt việc mở và sử dụng ví điện tử trên lãnh thổ Việt Nam của NHNN như vậy có thể hiểu được và chấp nhận được nếu nhìn từ góc độ an ninh, an toàn, phòng chống gian lận, rửa tiền.
Tuy nhiên, việc siết chặt quản lý như trong dự thảo của NHNN dường như chỉ là hành động “nắm kẻ có tóc”, tức các doanh nghiệp ví điện tử muốn kinh doanh một cách chính tắc, có đăng ký với cơ quan chức năng và hợp tác với các đối tác nội địa.
Còn với AliPay, WeChat Pay hoặc một số ứng dụng tương tự khác, một mặt, các doanh nghiệp chủ sở hữu chúng đã công bố và triển khai kế hoạch hợp tác với các đối tác trong nước để sử dụng các ví điện tử này một cách chính thức, hợp pháp tại Việt Nam. Nhưng mặt khác, như đã nói ở trên, các doanh nghiệp chủ sở hữu vẫn sẵn sàng cho phép sử dụng bất hợp pháp các ví điện tử này tại nhiều địa phương trong cả nước.
Tình trạng "hai mặt" (hợp pháp đồng thời với bất hợp pháp) của các ví điện tử này tại Việt Nam đã cho thấy lỗ hổng pháp lý và cả sự bất lực của các cơ quan chức năng.
Để xử lý hữu hiệu tình trạng trên, trước tiên cần bắt đầu từ gốc. Theo đó, kiên quyết đặt điều kiện với các doanh nghiệp chủ sở hữu AliPay, WeChat Pay và các ví điện tử khác nếu muốn kinh doanh tại Việt Nam thì phải chấm dứt mọi hành vi chấp nhận thanh toán chuyển tiền bất hợp pháp như nói ở trên. Việc chấp hành này phải được thanh tra, kiểm tra thường xuyên.
Nếu phát hiện ra vi phạm thì cần thu hồi lập tức các loại giấy phép liên quan. Việc cấm đoán thẳng thừng hai ví điện tử này như của Nepal cũng là một tham khảo chính sách đắc dụng nếu tình hình ở Việt Nam khó hoặc không thể kiểm soát hữu hiệu được.
Đồng thời, các địa điểm bán hàng hóa, dịch vụ phục vụ du khách Trung Quốc trên lãnh thổ Việt Nam cũng cần được giám sát chặt chẽ để phát hiện và xử phạt theo quy định của pháp luật. Việc này thoạt nhìn thì tỏ ra khó khăn với cơ quan chức năng (vì nhiều lý do!), được thể hiện qua con số ít ỏi số vụ việc vi phạm được phát hiện và công bố, nhưng nếu họ thực sự muốn làm tốt thì sẽ làm được. Hãy học cách của, ví dụ, ngành thuế trong việc điều tra doanh thu của một cửa hàng thuộc diện nghi vấn để tính và truy thu thuế.
Những biện pháp “vi mô” cứng rắn như vậy cũng sẽ góp phần làm giảm động cơ vi phạm của các đối tượng liên quan.

Monday 3 June 2019

Bất động sản bị định giá ảo mới đáng lo (Bài đăng trên TBKTSG, 30/5/2019)

https://diaoc.thesaigontimes.vn/289418/bat-dong-san-bi-dinh-gia-ao-moi-dang-lo.html

Thống kê cho thấy, tính đến cuối năm 2018, có 5,7 triệu tỉ đồng giá trị bất động sản và tài sản liên quan đến quyền bất động sản đang được thế chấp tại 23 ngân hàng ở Việt Nam(1).

Con số 5,7 triệu tỉ đồng có đáng lo hay không?
Có một số lo ngại được đặt ra liên quan đến con số “khủng”nói trên là: Nếu thị trường bất động sản có “mệnh hệ” gì thì các ngân hàng sẽ bị ảnh hưởng nặng nề, nhất là những ngân hàng có tỷ trọng cho vay bất động sản trên tổng tín dụng lớn; đối với các doanh nghiệp bất động sản, khi thị trường bất động sản xì hơi thì không chỉ giá trị thế chấp sụt giảm mà doanh nghiệp cũng không có tiền để trả nợ, trả lãi, làm tăng nợ xấu và tác động tiêu cực đến ngân hàng cho vay; đối với các doanh nghiệp nói chung, khi giá trị tài sản thế chấp bị giảm sút, có khả năng ngân hàng cho vay buộc họ phải bổ sung giá trị tài sản thế chấp bằng những tài sản khác, càng làm xấu thêm tình hình...

Những lo ngại trên ít nhiều là có lý. Tuy nhiên, cần nhìn nhận con số giá trị bất động sản đang thế chấp trên từ nhiều góc độ để có một đánh giá cân bằng hơn.

Trước hết, có thể nói rằng con số 5,7 triệu tỉ đồng giá trị bất động sản đang thế chấp là một con số rất lớn, cả về tương đối lẫn tuyệt đối. Để dễ hình dung, con số này còn lớn hơn cả quy mô GDP của Việt Nam (khoảng 5,5 triệu tỉ đồng năm 2018). Tuy nhiên, giá trị bất động sản đang thế chấp này, cũng theo thống kê, chỉ tương đương 57,4% tổng giá trị tài sản thế chấp theo mệnh giá đang được các bên đi vay thế chấp tại các ngân hàng.

Bên cạnh đó, với hai con số 5,7 triệu tỉ đồng và 57,4%, suy ra tổng giá trị tài sản thế chấp tại 23 ngân hàng là khoảng trên 9,9 triệu tỉ đồng. Không rõ tổng dư nợ tín dụng của 23 ngân hàng này chiếm bao nhiêu phần trăm tổng tín dụng của hệ thống ngân hàng (trong năm 2018 là 7,2 triệu tỉ đồng(2)), nhưng nếu chỉ tính giá trị tài sản đang thế chấp của riêng 23 ngân hàng thì chúng đã tương đương với gần 140% tổng dư nợ của cả hệ thống. Đương nhiên là nếu chỉ so với tổng dư nợ của 23 ngân hàng thì giá trị tài sản thế chấp sẽ lớn hơn nhiều con số 140% này.

Như vậy, có thể thấy rằng về mặt bảo đảm khoản cho vay, giá trị tài sản thế chấp tại 23 ngân hàng lớn hơn nhiều giá trị khoản cho vay của chúng, tạo ra một vùng đệm an toàn cho các khoản cho vay này kể cả khi thị trường các tài sản thế chấp (gồm bất động sản) sụt giảm vài chục phần trăm so với mệnh giá được xác lập khi cho vay. Tất nhiên, khi tất cả phân khúc thị trường bất động sản đồng loạt rơi vào suy thoái, đổ vỡ hàng loạt thì vùng đệm này sẽ trở nên mỏng hơn (hoặc biến mất) bởi hoặc giá cả bất động sản sẽ rơi tự do, hoặc tính thanh khoản bất động sản là hầu như không có vì không mấy ai còn dám đầu tư nữa. Nhưng kịch bản cực đoan này là hiếm khi xảy ra, như được nói thêm ở dưới đây.

Chuyển sang vấn đề khác là tỷ lệ 57,4% (là tỷ lệ của giá trị bất động sản đang thế chấp trên tổng giá trị tài sản thế chấp) là lớn hay nhỏ. Thực ra thì cũng chẳng có một tiêu chuẩn nào để đánh giá độ lớn của con số này và tính nghiêm trọng, nếu có, của nó. Tuy nhiên, xét về mặt rủi ro thì cũng khó có thể nói các khoản cho vay có thế chấp bằng bất động sản sẽ rủi ro hơn các khoản cho vay thế chấp bằng các loại tài sản khác gồm các loại quyền, các loại giấy tờ có giá, như chứng khoán, cổ phiếu, trái phiếu doanh nghiệp (trừ tín phiếu, trái phiếu chính phủ), cũng như các loại tài sản hữu hình khác như nhà xưởng, máy móc và phương tiện... Đó là chưa kể giá trị bất động sản, theo truyền thống, có khả năng tăng giá nhiều hơn khả năng giảm giá như các loại giấy tờ có giá và tài sản hữu hình khác. Do vậy, chuyện các ngân hàng “ưa thích” bất động sản hơn là các loại tài sản khác với tư cách là tài sản thế chấp cũng là điều dễ hiểu và không kém phần hợp lý.

Nếu thị trường bất động sản “xì hơi”...

Về nguy cơ khi thị trường bất động sản “xì hơi” thì sẽ gây tổn hại cho hệ thống ngân hàng và doanh nghiệp, điều này thường chỉ đúng nếu cơ cấu bất động sản thế chấp tập trung quá mức vào một số loại hình/phân khúc nhất định và nếu ở những loại hình/phân khúc này xảy ra khủng hoảng, rớt giá. Dù chưa có một phân tích, nghiên cứu nào về cơ cấu bất động sản dùng làm tài sản thế chấp nhưng dường như không có chuyện cơ cấu bất động sản dùng làm tài sản thế chấp hiện nay của Việt Nam đang tập trung quá mức vào một vài phân khúc cụ thể nào đó, ví dụ, phân khúc đất nền và nhà ở hạng sang/có giá trị. Bởi, ngoài bất động sản theo cách hiểu thông thường là nhà và đất, ít nhất còn có thêm các dự án hạ tầng cơ sở được đầu tư qua các dạng thức như BT, BOT, các dự án bất động sản công nghiệp... được mang làm tài sản thế chấp, dù, xin nhấn mạnh lại, vẫn chưa có một thống kê nào cho thấy các dự án này chiếm bao nhiêu phần trăm trong tổng giá trị bất động sản đang thế chấp tại các ngân hàng để làm cơ sở cho các cảnh báo cần thiết, nếu có. Thêm nữa, kinh nghiệm trải qua các cuộc khủng hoảng, suy thoái trên thị trường bất động sản cho thấy kể cả giữa tâm điểm của khủng hoảng thì vẫn có những loại hình (dự án) bất động sản vẫn giữ giá hoặc tăng trưởng.

Đối với quan ngại khi thị trường bất động sản tụt dốc thì ngân hàng sẽ yêu cầu người vay bổ sung thêm tài sản thế chấp để đảm bảo khoản vay, điều này không luôn đúng. Tùy thuộc vào loại hình và điều kiện cho vay, sẽ có những khoản cho vay mà ngân hàng không được đòi người vay phải trả quá những gì đã nộp làm tài sản thế chấp trong trường hợp người vay mất khả năng chi trả.

Tóm lại, qua một số số liệu sơ bộ và ít ỏi về tình hình bất động sản đang thế chấp tại các ngân hàng ở Việt Nam, điều có thể tạm thời rút ra là tình hình chưa đến mức độ (quá) bất hợp lý, đáng lo ngại hay cần có giải pháp siết lại một cách khẩn cấp nếu không thì sẽ xảy ra khủng hoảng, đổ vỡ.
Chỉ lo bị nâng giá ảo

Dẫu vậy, vẫn cần phải có sự cẩn trọng nhất định với tình trạng cố ý nâng giá “ảo” của bất động sản dùng làm tài sản thế chấp bởi những bên có liên quan. Thực tế, tình trạng nâng khống giá trị tài sản thế chấp không phải là hy hữu. Mới cách đây mấy ngày có vụ tòa án xét xử cán bộ lãnh đạo Agribank, chi nhánh Mạc Thị Bưởi, về nhiều sai phạm gồm nâng khống giá trị tài sản bảo đảm của khách hàng gây thiệt hại cho ngân hàng hàng chục tỉ đồng(3). Trước đó thì có những vụ sai phạm lên đến quy mô hàng trăm, ngàn tỉ đồng như vụ bà Hứa Thị Phấn với sự trợ giúp của cán bộ ngân hàng nâng khống giá trị ba bất động sản rồi bán cho Ngân hàng Đại Tín với giá 581,5 tỉ đồng (chưa kể một căn nhà trước đó được nâng khống giá trị rồi bán cho ngân hàng này với giá 1.105 tỉ đồng(4)), hoặc trong vụ án tại Ngân hàng Xây dựng, ông Phạm Công Danh đã chỉ đạo nâng khống giá trị tài sản đảm bảo từ 2.604 tỉ đồng lên 8.503 tỉ đồng(5)).

Chỉ qua một số ít vụ việc lừa đảo, gian lận liên quan đến tài sản thế chấp “lộ sáng” nói trên đã cho thấy giá trị bất động sản thế chấp ảo trong thực tế có thể là rất lớn mà chưa/không bị phát hiện. Đây mới là một nguy cơ gây bất ổn thực sự bởi khi ngân hàng “nhắm mắt” cho vay dựa trên giá trị tài sản ảo thì dù có không xảy ra khủng hoảng thị trường bất động sản, ngân hàng vẫn sẽ phải đối mặt với mất mát lớn, đôi khi không thể gượng dậy được, để lại hậu quả cho cả nền kinh tế như đã được chứng kiến.

Do đó, nỗ lực chính sách cần tập trung hơn vào củng cố chất lượng thẩm định, phê duyệt giá trị tài sản thế chấp cũng như chuyện phòng chống thủ đoạn (bắt tay) nâng khống giá trị tài sản thế chấp tại các ngân hàng, thay vì quá chú trọng đến hạn chế cho vay bất động sản.

(1) http://vneconomy.vn/hang-tram-ty-usd-gia-tri-bat-dong-san-dang-duoc-the-chap-o-ngan-hang-20190520145939529.htm

(2) http://bizlive.vn/tai-chinh/du-no-tin-dung-doi-voi-nen-kinh-te-len-muc-739-trieu-ty-dong-3501751.html

(3) https://nld.com.vn/phap-luat/khi-lanh-dao-ngan-hang-va-giam-doc-doanh-nghiep-bat-tay-20190522154900339.htm

(4) http://hanoimoi.com.vn/Tin-tuc/Phap-luat/919937/ba-hua-thi-phan-tiep-tuc-bi-khoi-to-vi-nang-khong-gia-tri-bat-dong-san

(5) https://tinnhanhchungkhoan.vn/phap-luat/hinh-su-hoa-hanh-vi-khong-gia-tai-san-dam-bao-nen-hay-khong-189161.html

Một số nghiên cứu bằng tiếng Anh của tớ

(Một số bài không download được. Bạn đọc có nhu cầu thì bảo tớ nhé)

19. Yang, Chih-Hai, Ramstetter, Eric D., Tsaur, Jen-Ruey, and Phan Minh Ngoc, 2015, "Openness, Ownership, and Regional Economic Growth in Vietnam", Emerging Markets Finance and Trade, Vol. 51, Supplement 1, 2015 (Mar).
http://www.tandfonline.com/doi/abs/10.1080/1540496X.2014.998886#.Ve7he3kVjIU

18. Ramstetter, Eric D. and Phan Minh Ngoc, 2013, 'Productivity, Ownership, and Producer Concentration in Transition: Further Evidence from Vietnamese Manufacturing', Journal of Asian Economics, Vol. 25, Apr 2013,
http://www.sciencedirect.com/science/article/pii/S1049007812001170.

17. Ramstetter, Eric D. and Phan Minh Ngoc, 2011, 'Productivity, Ownership, and Producer Concentration in Transition: Further Evidence from Vietnamese Manufacturing', ESRI Discussion Paper Series No.278, Economic and Social Research Institute, Cabinet Office, Tokyo, Japan. (http://www.esri.go.jp/en/archive/e_dis/abstract/e_dis278-e.html)

16. Phan, Minh Ngoc and Eric D. Ramstetter, 2009, ‘Foreign Ownership and Exports in Vietnamese Manufacturing’, Singapore Economic Review, Vol. 54, Issue 04.
(http://econpapers.repec.org/article/wsiserxxx/v_3a54_3ay_3a2009_3ai_3a04_3ap_3a569-588.htm)

15. Phan, Minh Ngoc, 2008. ‘The Roles of Capital and Technological Progress in Vietnam’s Economic Growth’, Journal of Economic Studies, Vol. 32, No. 2.
(http://www.emeraldinsight.com/journals.htm?articleid=1724281)

14. Phan, Minh Ngoc, 2008. ‘Sources of Vietnam’s Economic Growth’, Progress in Development Studies, Vol. 8, No. 3.
(http://pdj.sagepub.com/content/8/3.toc)

13. Ramstetter, Eric D. and Phan Minh Ngoc, 2008. 'Productivity, Ownership, and Producer Concentration in Transition: Evidence from Vietnamese Manufacturing’, Working Paper 2008-04, Kitakyushu: International Centre for the Study of East Asian Development.
(http://www.icsead.or.jp/7publication/wp2008a_e.html#04)

12. Ramstetter, Eric D. and Phan Minh Ngoc, 2007. ‘Employee Compensation, Ownership, and Producer Concentration in Vietnam’s Manufacturing Industries’, Working Paper 2007-07, Kitakyushu: International Centre for the Study of East Asian Development.
(www.icsead.or.jp/7publication/wp2007a_e.html)

11. Ramstetter, Eric D. and Phan Minh Ngoc, 2007. ‘Changes in Ownership and Producer Concentration after the Implementation of Vietnam’s Enterprise Law’, Working Paper 2007-06, Kitakyushu: International Centre for the Study of East Asian Development.
(http://www.icsead.or.jp/7publication/wp2007a_e.html#06)

10. Phan, Minh Ngoc and Eric D. Ramstetter, 2006. ‘Economic Growth, Trade, and Multinational Presence in Vietnam's Provinces’, Working Paper 2006-18, Kitakyushu: International Centre for the Study of East Asian Development. Also presented in the 10th Convention of the East Asian Economic Association, Nov. 18-19, 2006, Beijing.
(http://www.icsead.or.jp/7publication/wp2006a_e.html#18)

9. Phan, Minh Ngoc, Nguyen Thi Phuong Anh, Phan Thuy Nga, and Shigeru Uchida, 2005. ‘Effects of Cyclical Movements of Foreign Currencies’ Interest Rates and Exchange Rates on the Vietnamese Currency’s Interest and Exchange Rates’. Asian Business & Management, Vol. 4, No.3.
(http://www.palgrave-journals.com/abm/journal/v4/n3/abs/9200134a.html)

8. Phan, Minh Ngoc and Eric D. Ramstetter, 2004. ‘Foreign Multinationals and Local Firms in Vietnam's Economic Transition’. Asian Economic Journal, Vol.18, No.4.
(http://ideas.repec.org/a/bla/asiaec/v18y2004i4p371-404.html)

7. Phan, Minh Ngoc and Eric D. Ramstetter, 2004. ‘Foreign Ownership Shares and Exports of Multinational Firms in Vietnamese Manufacturing’, Working Paper 2004-32, Kitakyushu: International Centre for the Study of East Asian Development. An earlier version of this paper was presented in the 9th Convention of the East Asian Economic Association, 13-14 November 2004, Hong Kong.
(www.icsead.or.jp/7publication/workingpp/wp2004/2004-32.pdf)

6. Phan, Minh Ngoc, Nguyen Thi Phuong Anh, and Phan Thuy Nga, 2003. ‘Exports and Long-Run Growth in Vietnam, 1976-2001’, ASEAN Economic Bulletin, Vol.20, No.3.
(http://findarticles.com/p/articles/mi_hb020/is_3_20/ai_n29057943/)

5. Phan, Minh Ngoc and Eric D. Ramstetter, 2003. ‘Comparing Foreign Multinationals and Local Firms in Vietnam’, Working Paper 2003-43, Kitakyushu: International Centre for the Study of East Asian Development.
(http://www.icsead.or.jp/7publication/workingpp/wp2003/2003-43.pdf)

4. Phan, Minh Ngoc and Shigeru Uchida, 2003. ‘Stabilization Policy Issues in Vietnam’s Economic Transition’. Annual Review of Southeast Asian Studies, Research Institute of Southeast Asia, Faculty of Economics, Nagasaki University, Vol. 44 (March).

3. Phan, Minh Ngoc and Eric D. Ramstetter, 2002. ‘Foreign Multinationals, State-Owned Enterprises, and Other Firms in Vietnam’, Working Paper 2002-23, Kitakyushu: International Centre for the Study of East Asian Development. This paper was also presented in the 8th Convention of the East Asian Economic Association, 4-5 November 2002, Kuala Lumpur.
(http://www.icsead.or.jp/7publication/workingpp/wp2003/2003-43.pdf)

2. Phan, Minh Ngoc and Shigeru Uchida, 2002. ‘Capital Controls to Reduce Volatility of Capital Flows; Case Studies in Chile, Malaysia, and Vietnam in 1990s’. Annual Review of Southeast Asian Studies, Research Institute of Southeast Asia, Faculty of Economics, Nagasaki University, Vol. 43 (March).

1. Phan, Minh Ngoc, 2002. ‘Comparisons of Foreign Invested Enterprises and State-Owned Enterprises in Vietnam in the 1990s’. Kyushu Keizai Nenpo (the Annual Report of Economic Science, Kyushu Association of Economic Science), No.40 (December). An earlier version of this paper was presented in the 40th Conference of the Kyushu Keizai Gakkai (Kyushu Association of Economic Science).