https://thesaigontimes.vn/thi-truong-bat-dong-san-chiu-ap-luc-lon/
Lãi suất đang
trên đà tăng nhanh đặc biệt kể từ sau động thái tăng trần lãi suất tiền gửi ngắn
hạn và các lãi suất điều hành của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) hồi tháng trước.
Lãi suất tăng sẽ có tác động sâu rộng tới các đối tượng trên thị trường bất động
sản, một thị trường mà hiện giờ đang phải chứng kiến cả cung lẫn cầu đều suy giảm
mạnh trên hầu hết các phân khúc.
Người mua bất
động sản
Vốn chảy vào bất
động sản chủ yếu là tín dụng ngân hàng. Ngoài chuyện bị ảnh hưởng bởi lãi suất
tăng, tín dụng ngân hàng còn bị hạn chế bởi hạn mức tăng trưởng (‘room’) tín dụng
mà NHNN cấp cho từng ngân hàng thương mại – còn lại khá hạn chế trong năm nay.
Room tín dụng và
lãi suất tăng tác động tiêu cực và mạnh trước tiên lên đối tượng là nhà đầu tư,
người mua bất động sản có sự phụ thuộc vào tiền vay ngân hàng. Với người vay có
khả năng chi trả cao thì chưa chắc họ đã được ngân hàng cho vay nếu room tín dụng
không còn nhiều.
Với những người
vay hiện hữu hoặc tiềm năng trong tương lai, tiền trả góp hàng tháng sẽ tăng
đáng kể khi lãi suất cho vay tăng mạnh. Ví dụ ở Mỹ, lãi suất tăng thêm 1 điểm
phần trăm sẽ làm tăng thêm 13% tiền trả góp hàng tháng cho khoản vay lãi suất cố
định kỳ hạn 30 năm.
Chưa hết, lãi suất
tăng còn làm giảm khả năng, giảm sức mua bất động sản của người mua nhà, bởi
ngân hàng sẽ phải hạ bớt mức cho vay tối đa dựa trên các yếu tố không đổi khác
như thu nhập của người vay. Cầu về bất động sản ở Việt Nam do vậy tất yếu sẽ phải
chững lại, giảm đi dù cầu thực về bất động sản có thể vẫn rất lớn.
Chủ đầu tư bất
động sản
Lãi suất tăng sẽ ảnh
hưởng mạnh đến giới chủ đầu tư, phát triển bất động sản khi họ phải vay tiền từ
ngân hàng hoặc huy động vốn qua phát hành trái phiếu với lãi suất cao hơn để tiến
hành xây dựng và hoàn thiện bất động sản thành phẩm. Đồng thời, ở đầu ra tiêu
thụ sản phẩm, chủ đầu tư bất động sản cũng sẽ phải đối mặt cả với tình trạng sản
phẩm (đã có hoặc hình thành trong tương lai) trở nên khó tiêu thụ, tiêu thụ chậm
hơn, do người mua đang gặp khó khăn với tiền vay ngân hàng, như nói ở trên, nên
buộc phải cắt giảm hoặc trì hoãn việc mua bất động sản.
Chi phí tài chính
cao trong khi số lượng bất động sản bán được giảm sút sẽ tác động nặng nề đến
doanh thu và lợi nhuận của các chủ đầu tư, làm giảm mạnh khả năng trả nợ vay
ngân hàng hoặc trái phiếu doanh nghiệp đã hoặc sắp huy động. Giá cổ phiếu của
doanh nghiệp chủ đầu tư cũng bị ảnh hưởng theo, giới hạn khả năng huy động vốn
qua kênh phát hành cổ phiếu mới. Tình hình này buộc họ phải rút tiền từ các mảng
hoạt động khác hoặc các nơi khác về để xoay xở tồn tại. Nhiều dự án phát triển bất động sản sẽ
bị ngừng đọng, hủy bỏ, và nhiều chủ đầu tư sẽ phải tái cấu trúc để vượt qua khó
khăn cho đến khi nào lãi suất giảm trở lại.
Những tháng tới
đây với dự báo lãi suất sẽ còn tiếp tục tăng nữa sẽ càng khó khăn hơn với giới
chủ đầu tư bất động sản và càng làm chậm lại thị trường bất động sản ở Việt
Nam. Tuy nhiên, trong dài hạn hơn, sự chững lại, sụt giảm nguồn cung lại là điều
tốt cho giới phát triển bất động sản bởi họ có thể khôi phục hoặc tung ra các dự
án mới và bán với giá cao hơn do tình trạng khan hiếm sản phẩm.
Giá bất động sản
Lãi suất tăng có ảnh
hưởng lớn đến người bán và người mua bất động sản. Giá bất động sản cũng được
cho là có quan hệ mật thiết và trực tiếp với lãi suất, theo cái nghĩa là khi
lãi suất tăng thì nhu cầu tụt giảm nên giá bất động sản phải điều chỉnh theo.
Tuy nhiên, điều
này không luôn luôn đúng, bởi yếu tố cơ sở quyết định giá bất động sản là sức
khỏe của nền kinh tế. Nếu tăng trưởng kinh tế vẫn ở mức đủ cao thì tác động của
lãi suất tăng lên giá bất động sản sẽ không đáng kể như suy luận thông thường. Kinh
tế tăng trưởng tốt (và theo lý thuyết sẽ) kéo theo tỷ lệ thất nghiệp thấp và tiền
lương của người lao động tăng đáng kể thì vẫn sẽ có nhiều người đáp ứng được mức
tăng lên của khoản trả góp hàng tháng do lãi suất tăng.
Nhu cầu thực về bất
động sản luôn ở mức cao kết hợp với tăng trưởng kinh tế vẫn thuộc dạng hàng đầu
trên thế giới và sự thiếu hụt nguồn cung bất động sản là những lý do giải thích
tại sao giá bất động sản ở Việt Nam chưa thấy có sự điều chỉnh trên diện rộng,
vẫn đứng ở mức cao hơn nhiều so với trước dịch.
Ngân hàng cho
vay bất động sản
Thông thường, lãi
suất tăng sẽ làm lợi cho ngành ngân hàng bởi họ vẫn cho vay được với lãi suất
cao hơn. Tuy vậy, một số sản phẩm cho vay bất động sản như cho vay trả góp với
lãi suất cố định sẽ bị tụt giảm nhu cầu bởi người vay sẽ chuyển sang các sản phẩm
ngắn hạn hơn, có lãi suất có thể điều chỉnh (chẳng hạn lãi suất hỗ trợ/ưu đãi cố
định trong vòng 2, 3 năm đầu) sao cho khoản trả góp hàng tháng sẽ thấp hơn và
hy vọng lãi suất sẽ đi xuống trong vòng mấy năm tới so với hiện tại.
Do doanh nghiệp
và cá nhân vẫn phải vay ngân hàng với lãi suất cao hơn, dù nhu cầu vay có thể
suy giảm, nên nhìn chung ngân hàng vẫn là người hưởng lợi rõ ràng trong môi trường
lãi suất tăng. Tất nhiên điều này chỉ đúng trong trường hợp lãi suất tăng không
quá mạnh và đột ngột, dẫn đến sự sụp đổ thị trường bất động sản.
Bất động sản
cho thuê, dịch vụ
Phân khúc này
nhìn chung sẽ được hưởng lợi khi lãi suất tăng bởi sẽ có ít người hơn có đủ khả
năng vay mua nhà. Hơn nữa, trong môi trường lãi suất tăng, việc cho vay để mua
bất động sản sẽ bị thắt chặt và xem xét kỹ hơn, làm cho nhiều người buộc phải
đi thuê nhà cho đến khi đáp ứng được các điều kiện đi vay cao hơn.
Nhưng cũng có trường hợp người thuê chuyển sang mua nhà nếu lãi suất tăng làm giảm đáng kể giá nhà. Tuy vậy, số trường hợp này có lẽ không đáng kể như số phải đi thuê trong môi trường lãi suất cao còn giá bất động sản thì đã tăng quá mạnh trong hai năm qua, trở nên quá đắt đỏ rồi.
No comments:
Post a Comment