Cứu trợ của các chính phủ đối với ngành bất động sản (Bài đăng trên KTSG, 22/11/2022)

https://thesaigontimes.vn/cuu-tro-cua-cac-chinh-phu-doi-voi-nganh-bat-dong-san/

Ngành bất động sản thường là một ngành kinh tế quan trọng của nền kinh tế quốc dân, chiếm một tỷ trọng lớn trong nguồn thu thuế quốc gia, GDP, và tín dụng ngân hàng của toàn nền kinh tế, cũng như tạo nhiều công ăn việc làm và thúc đẩy các ngành kinh tế khác phát triển. Bởi vậy, mỗi khi ngành bất động sản khủng hoảng, lao dốc thì nhiều người sẽ kỳ vọng các chính phủ sẽ phải nhảy vào cứu vớt bằng các gói tài chính hỗ trợ cho các đối tượng có liên quan hoặc các hình thức hỗ trợ gián tiếp khác.

Chính phủ Ấn Độ cuối năm 2019 thiết lập quỹ cứu trợ bất động sản trị giá 250 tỉ rupee (hơn 3 tỉ đô la Mỹ theo tỷ giá hiện tại). Số tiền này được bơm vào các dự án nhà ở cấp trung trở lên. Mục đích là để hoàn thiện các dự án sắp hoàn thành, nhằm giải cứu cho cả người mua lẫn chủ đầu tư.

Nguồn gốc của cơn khủng hoảng bất động sản ở Ấn Độ bắt nguồn từ thời kỳ tăng trưởng nóng 2004-2008 khi tăng trưởng GDP luôn đạt mức 9-10% hàng năm. Nắm bắt xu thế tăng trưởng nhanh, các nhà phát triển bất động sản nước này thi nhau tung ra các dự án bất động sản trung cao cấp, tạo ra bong bóng đầu tư lớn nhất trong lịch sử của Ấn Độ.

Khủng hoảng tài chính toàn cầu nổ ra năm 2008 tàn phá nền kinh tế thế giới. Ấn Độ tuy đã thoát được cuộc khủng hoảng này một cách khá lành lặn nhưng tăng trưởng kinh tế cũng đã giảm sút, và đối tượng bị ảnh hưởng nhiều nhất chính là các nhà phát triển bất động sản vốn đã vay mượn hàng tỉ đô la cho các dự án của mình. Trong khi đó, các dự án của họ chưa hoàn thành nên không tiêu thụ được.

Ngoài ra, do giá nhà tăng nên lợi tức cho thuê nhà giảm đi tương ứng, trong khi lãi suất vay đầu tư mua nhà lại tăng lên, làm cho nhà đầu tư bất động sản “ngộp” lãi, buộc phải bán nhà, làm tăng vọt nguồn cung. Và mỗi khi nguồn cung có tình trạng dồn nén thì ắt sẽ có nhiều nhà phát triển bất động sản không ra được hàng. Đương nhiên, giải pháp là hạ giá bán. Nhưng thực tế không đơn giản vậy.

Vấn đề là các ngân hàng cho vay đã ngày càng trở nên lo ngại về triển vọng của ngành nên hoặc là ngừng cho vay, hoặc là tăng mạnh lãi suất cho vay để bù đắp rủi ro cao hơn. Điều này đã bào mỏng biên độ lợi nhuận và, do đó, dư địa cắt giảm giá bán sản phẩm của nhà phát triển bất động sản. Giá giảm thêm thì sẽ đẩy họ vào tình trạng thua lỗ, phá sản nên họ rất ngần ngại hạ giá.

Một lý do khác cho việc ngần ngại hạ giá là khi nhà phát triển bất động sản hạ giá bán một sản phẩm thì họ cũng phải đánh giá lại các sản phẩm khác của mình. Lúc đó nếu nhà phát triển bất động sản muốn vay ngân hàng thì ngân hàng sẽ xem xét giá trị tài sản thế chấp của họ, nay đã giảm đi và, bởi vậy, không thể cho vay nhiều như trước khi hạ giá được. Nói cách khác là hầu như không có lý do nào để nhà phát triển bất động sản hạ giá bán.

Dư luận lúc đó cũng phản đối gói cứu trợ của Chính phủ Ấn Độ. Nhưng nếu không cứu trợ thì hàng trăm ngàn người mua nhà ở nước này sẽ mắc kẹt bởi rất nhiều nhà phát triển bất động sản không còn tài chính để hoàn thành các dự án bất động sản của mình và bàn giao cho người mua nhà. Nên có thể thấy Chính phủ Ấn Độ đã nhìn nhận rằng đối tượng được cứu trợ không phải là nhà phát triển bất động sản mà chính là người mua nhà.

Một ví dụ khác về chính phủ cứu trợ ngành bất động sản từ một góc độ khác là ở Trung Quốc. Một năm sau cuộc khủng hoảng nợ của nhà phát triển bất động sản Evergrande, các vấn đề của ngành bất động sản nước này tiếp tục xấu thêm. Nhiều người mua nhà từ chối tiếp tục trả góp bởi việc xây dựng chậm chễ, trong khi việc tiêu thụ sản phẩm lao dốc. Ngay cả các nhà phát triển bất động sản từng khỏe mạnh thì nay cũng chật vật trả nợ.

S&P ước tính ngành bất động sản Trung Quốc cần tới 700 tỉ yuan (gần 100 tỉ đô la) đến 800 tỉ yuan để giúp các nhà phát triển bất động sản đang khủng hoảng có thể hoàn thành các sản phẩm dang dở đã bán. Tuy nhiên, cho đến nay vẫn chưa thấy Chính phủ nước này tuyên bố một gói cứu trợ có quy mô tương ứng, bất chấp đã có nhiều báo cáo, nguồn tin nói về quỹ như vậy.

Có lẽ vấn đề nằm ở quy mô quá lớn của ngành bất động sản nước này. Chỉ riêng tổng tài sản nợ của ba doanh nghiệp bất động sản là Evergrande, Kaisa, và Shimao đã lên đến hơn 2,6 ngàn tỷ yuan tính đến giữa năm 2021, và số này còn tiếp tục tăng mạnh sau đó. Nhưng đây vẫn chỉ là một phần nhỏ trong ngành bất động sản Trung Quốc. Nên nếu Chính phủ bơm thêm vài trăm tỉ yuan thì con số này vẫn quá nhỏ nhoi, không tác động đáng kể đến tình hình của ngành. Đó là còn chưa đề cập đến tình trạng của ngân sách vốn đang bị ảnh hưởng nặng nề bởi chi lớn cho Covid-19 trong khi thu từ thuế đất và bán đất đã sụt giảm mạnh.

Cộng thêm với cân nhắc về sự phản đối của dư luận, nên thay vì tạo quỹ cứu trợ trực tiếp cho ngành bất động sản, Trung Quốc dường như tập trung vào các giải pháp gián tiếp, giải quyết từ từ các vấn đề của ngành nhằm giảm dần vị thế của ngành bất động sản trong nền kinh tế. Hồi tháng 10, Chính phủ thông báo về các khoản vay đặc biệt để thúc đẩy việc hoàn thành các dự án bất động sản, nhưng cho biết rằng các khoản vay này chỉ dành cho các thành phố cần đến chúng, và không có một con số nào về quy mô cho vay được đưa ra.

Trước mắt, có thể Chính phủ sẽ tiếp tục yêu cầu các ngân hàng và doanh nghiệp quốc doanh lựa chọn cứu trợ một số nhà phát triển bất động sản. Trong vòng vài tháng qua, Chính phủ đã giảm lãi suất cho vay thế chấp và giao trách nhiệm cho chính quyền địa phương giải quyết các vấn đề của ngành. Một vài thành phố cũng đã nới lỏng các hạn chế về mua nhà trong năm nay.

Nói cách khác, lập trường Chính phủ có thể hiểu là sẽ không có các gói cứu trợ cho các nhà phát triển bất động sản đang khủng hoảng. Thay vào đó, các giải pháp “thị trường” nhằm trợ giúp các nhà phát triển bất động sản có chất lượng sẽ được thực hiện tiếp tục. Một trong các giải pháp này là phát hành trái phiếu doanh nghiệp do Chính phủ bảo lãnh.

Đồng thời, cần lưu ý là Trung Quốc đang phải đối mặt với nhiều vấn đề ngoài lĩnh vực bất động sản nên nỗ lực của Chính phủ sẽ không chỉ dồn vào cứu trợ ngành này mà còn phải dành cho các ngành khác. Các nguồn tin cho biết ngân hàng trung ương nước này sẽ công bố một công cụ cho vay trong thời gian này nhưng hóa ra họ lại dành cho cơ sở hạ tầng nhằm phục hồi nền kinh tế vốn đang bị ốm yếu bởi chính sách zero Covid.