https://thesaigontimes.vn/so-huu-co-thoi-han-chung-cu-nhin-tu-singapore/
Trong đề cương Luật
Nhà ở (sửa đổi) mới đây, Bộ Xây dựng đề xuất cấp sổ hồng cho căn hộ chung cư có
thời hạn 50-70 năm. Bộ cho rằng ở nhiều nước đang áp dụng chính sách quyền sử dụng
đất là lâu dài còn tài sản trên đất (là nhà ở, chung cư) thì có thời hạn sử dụng
(1).
Không rõ “nhiều
nước” mà Bộ Xây dựng đề cập bên trên là nước nào, nhưng ít nhất ở Singapore thì
không lằng nhằng, phức tạp như thế.
Singapore có hai
loại sở hữu bất động sản là sở hữu có thời hạn (leasehold) và sở hữu trong thời
gian không xác định (freehold). Cần lưu ý rằng ở Singapore (chắc cũng giống hầu
hết các nước trên thế giới), đất đai thuộc dạng freehold của ai đó là đất thực
sự được sở hữu vĩnh viễn, không có thời hạn. Ở Singapore, không có khái niệm
“quyền sử dụng đất” như ở Việt Nam. Chỉ riêng về mặt này cũng đã làm cho so
sánh của Bộ Xây dựng với các nước nói chung và Singapore nói riêng trở nên khập
khiễng.
Đối với đất đai,
bất động sản thuộc dạng leasehold, về bản chất đây là đất thuê, người chủ sẽ mất
quyền sở hữu khi bất động sản đó hết hạn cho thuê, phải trả lại người chủ ban đầu.
Có hai loại thời hạn thuê chính là 99 năm và 999 năm. Tuy 999 năm là khoảng thời
gian dài không tưởng nhưng về mặt kỹ thuật thì bất động sản loại này vẫn là bất
động sản thuê.
Hơn 75% đất đai ở
Singapore thuộc sở hữu của nhà nước. Do vậy, đa phần nhà/căn hộ chung cư do tư
nhân xây dựng hoặc do nhà nước xây dựng (gọi là căn hộ HDB) là thuộc dạng leasehold.
Thời hạn thuê thông thường là 99 năm, nhưng cũng có các thời hạn khác là 30, 60
thậm chí là 999 năm. Khi hết hạn thuê, quyền sở hữu mảnh đất đó được trả lại
cho nhà nước, và các quyền lợi của người sở hữu bất động sản (công trình xây dựng,
nhà cửa) trên mảnh đất đó cũng sẽ không còn nữa. Nhà nước không có nghĩa vụ bồi
thường cho chủ sở hữu công trình, nhà cửa trên mảnh đất đó.
Đối với loại đất
đai, bất động sản có thời hạn thuê đất 99 năm, người chủ bất động sản (chính
xác hơn, người thuê) có hai lựa chọn liên quan đến thời hạn thuê. Thứ nhất, họ
có thể nộp thêm tiền trực tiếp cho cơ quan chức năng của nhà nước (Cục Đất đai)
để gia hạn hợp đồng thuê đất. Giả sử hợp đồng thuê đất chỉ còn 50 năm, các chủ
sở hữu bất động sản trên mảnh đất đó có thể trả tiền để kéo dài thời hạn hợp đồng
thêm 49 năm nữa thành hợp đồng thuê mới 99 năm như ban đầu.
Cục Đất đai sẽ
xem xét nhiều yếu tố để cho ra được một mức tiền cụ thể mà các chủ sở hữu bất động
sản phải trả để được kéo dài thời gian thuê. Nếu được phê duyệt, chủ sở hữu bất
động sản tiếp tục chiếm hữu, sử dụng bất động sản của mình trong thời hạn được
gia hạn mới là 99 năm. Tuy nhiên, thường thì mức tiền mà Cục Đất đai đưa ra là
quá đắt đỏ với nhiều người bình thường nên thường cũng chỉ có các công ty mới
chọn con đường này.
Cục Đất đai cũng
có quyền từ chối cho tăng thời gian thuê nếu, ví dụ, họ thấy việc tăng thời
gian cho thuê là không phù hợp với quy hoạch đất đai hoặc việc sử dụng hiện tại
mảnh đất đó là không tối ưu.
Lựa chọn thứ hai
là chủ sở hữu bất động sản trên mảnh đất thuê (cùng với những chủ sở hữu khác
trong cùng chung cư, mảnh đất) bán chung cư của mình cho chủ đầu tư thứ ba. Với
lựa chọn này, các chủ sở hữu hiện tại đẩy gánh nặng xin gia hạn hợp đồng thuê với
nhà nước sang cho chủ đầu tư thứ ba, là những người có khả năng chi trả hơn. Tất
nhiên khi thực hiện lựa chọn này thì chủ sở hữu căn hộ hiện tại sẽ không còn
quyền được ở lại căn hộ của mình nữa mà nó thuộc về chủ đầu tư mới. Đổi lại, chủ
sở hữu căn hộ hiện tại thu được một số tiền từ chủ đầu tư mới, về danh nghĩa là
bồi thường cho căn hộ của mình trên mảnh đất đó, so với việc không làm gì và để
cho hợp đồng thuê đất hết hạn, phải trả lại mảnh đất đó cho nhà nước và ra đi
tay trắng.
Cả hai lựa chọn trên
phải được tất cả chủ sở hữu khác cùng thực hiện (bán tập thể), và không thể tiến
hành trên cơ sở từng cá nhân chủ sở hữu.
Như vậy, có thể
thấy ở Singapore, trước hết, cái gọi là thời hạn sử dụng căn hộ chung cư thực
ra chỉ là thời hạn thuê đất (phần lớn từ nhà nước). Khi hết hạn thuê đất thì chủ
sở hữu căn hộ chung cư phải ra đi mà không được đền bù gì. Tuy nhiên, cần lưu
ý, không phải mảnh đất nào cũng là của nhà nước, cũng là đất thuê, nên các mảnh
đất thuộc sở hữu tư nhân này sẽ không có thời hạn thuê, và, do đó, về mặt kỹ
thuật, cũng không có thời hạn sử dụng căn hộ, công trình xây dựng trên đó.
Tiếp đó, ở Singapore
cũng không có khái niệm thời hạn sử dụng căn hộ, từ 50 đến 70 năm như đang đề
xuất ở Việt Nam. Nếu là đất đi thuê của nhà nước, và nếu chung cư xây dựng trên
đó trở nên quá cũ kỹ, không hợp thời (chứ hiếm khi xảy ra tình trạng mất an
toàn không thể ở được như ở Việt Nam, do chất lượng xây dựng và công tác bảo
trì tốt) thì các chủ sở hữu chung cư đó có thể lựa chọn cùng bán tập thể căn hộ
của mình cho một bên thứ ba, để họ làm thủ tục xin gia hạn hợp đồng thuê mảnh đất
và tiến hành xây mới (hoặc sửa chữa).
Liên hệ với đề xuất
của Bộ Xây dựng. Có lẽ mục đích của đề xuất này chủ yếu nhằm xử lý các chung cư
cũ, mất an toàn. Nếu chỉ có vậy thì thay vì áp đặt thời hạn sử dụng chung cư
50-70 năm (ở Việt Nam thậm chí chỉ sau một hai chục năm thì nhiều chung cư đã
xuống cấp lắm rồi), chỉ cần hoàn thiện, bổ sung thêm vào luật các quy định về
hoàn trả đất đai có công trình xây dựng trên đó về cho nhà nước khi hết hạn hợp
đồng giao/cho thuê đất (cũng từ 50 đến 70 năm) mà nhà nước không phải bồi thường
cho chủ sở hữu các công trình xây dựng trên đất đó. Người mua chung cư xây trên
các mảnh đất này cần (được) biết về tính chất thuê này để tính toán và quyết định
có nên mua hay không, với giá bao nhiêu.
Đối với các mảnh
đất giao/cho thuê không thời hạn, hoặc thuộc quyền sử dụng của tư nhân, quy định
về thời hạn sử dụng chung cư trên càng bất cập, càng không nên được áp dụng. Giả
sử các chung cư này của Việt Nam cũng giống như các tòa nhà xây dựng ở nước
ngoài, tuy đã ra đời cả trăm năm trước nhưng vẫn có chất lượng tốt thì vẫn cứ
phải bị (lạm dụng) xếp vào diện hết hạn sử dụng, và do đó phải bị thu hồi, phá
dỡ (và người chủ không được đền bù gì) hay sao?
Nếu lo lắng về sự
an toàn của chung cư thì vấn đề này không nhất thiết liên quan đến quy định thời
hạn sử dụng hay thời hạn thuê đất, mà phải dựa vào các quy định tiêu chuẩn an
toàn trong ngành để có quyết định phù hợp, gồm thu hồi, giải tỏa, tháo dỡ chung
cư. Kèm theo đó là các quy định cụ thể về đền bù thỏa đáng cho chủ sở hữu căn hộ
chung cư nếu không có mắc mớ gì về thời hạn thuê đất (hoặc đền bù theo thời
gian còn lại trong hợp đồng thuê đất nếu là đất thuê của nhà nước).
----
(1) https://thanhnien.vn/ap-nien-han-su-dung-can-ho-chung-cu-post1460823.html?io_utm_social=fanpage