Giao dịch bất động sản phải thông qua sàn – vì sao? (Bài đăng trên KTSG, 22/11/2021)

https://thesaigontimes.vn/giao-dich-bat-dong-san-phai-thong-qua-san-vi-sao/

Đề cương Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) của Bộ Xây dựng có quy định bắt buộc các chủ đầu tư dự án bất động sản (BĐS) phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch (đến 80% số lượng sản phẩm).

Một quy định tương tự đã từng hiện diện trong Luật Kinh doanh bất động sản 2006 để rồi bị bãi bỏ trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Sàn giao dịch bất động sản của ai?

Để hiểu nguồn cơn của việc hết đưa vào, đưa ra, rồi lại… đưa vào Luật Kinh doanh bất động sản điều khoản bắt buộc nói trên thì có lẽ cần phải hiểu trước tiên sàn giao dịch bất động sản mà đề cương luật đề cập là của ai, do ai điều hành, kiểm soát.

Rõ ràng nó không phải là 1.600 sàn giao dịch bất động sản đủ loại, đủ kiểu hiện nay, hoàn toàn thuộc sở hữu tư nhân, mà Bộ Xây dựng đã thống kê (1). Bởi theo bộ này thì hiện có nhiều vấn nạn liên quan đến việc thành lập và hoạt động của các sàn loại này.

Do đó, có khả năng trong tương lai sẽ có một vài nghị định của Chính phủ nhằm thành lập các sàn bất động sản thuộc sở hữu nhà nước và do nhà nước quản lý. Khả năng này được củng cố thêm khi Bộ Xây dựng đề cập rằng: “...Pháp luật hiện hành chưa có quy định về hệ thống mạng lưới sàn giao dịch bất động sản do nhà nước trực tiếp quản lý (1).

Cùng với “phong trào” thành lập (hoặc đang đề xuất thành lập) sàn giao dịch do Nhà nước trực tiếp quản lý (và sở hữu) cho một số loại hàng hóa khác, như sàn giao dịch nợ xấu, hay sàn giao dịch trái phiếu doanh nghiệp, thì sẽ là không mấy ngạc nhiên khi thấy nối tiếp việc thông qua Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi sẽ nhanh chóng có một nghị định quy định việc thành lập (hệ thống mạng lưới) sàn giao dịch bất động sản do nhà nước trực tiếp quản lý (và sở hữu).

“Kiện toàn” các sàn tư nhân

Bất động sản không phải là một hàng hóa đặc thù, kém phổ thông như nợ xấu nên sàn giao dịch bất động sản đã tồn tại từ lâu, và tất nhiên là thuộc tư nhân, ít “được” nhà nước trực tiếp quản lý. Bởi vậy, cho dù sau này Nhà nước có cho ra đời các sàn giao dịch do Nhà nước trực tiếp quản lý thì Nhà nước cũng không thể lấy đó làm lý do để dẹp bỏ mọi sàn giao dịch tư nhân. Do đó, để nâng cao vị thế chi phối của các sàn nhà nước, sẽ cần phải có động thái pháp lý co hẹp hoạt động của các sàn tư nhân. Điều này sẽ được thực hiện thông qua đề xuất quy định xiết chặt các điều kiện để thành lập và hoạt động của các sàn tư nhân (1).

Trong lúc chờ đợi sự ra đời của các sàn giao dịch bất động sản của Nhà nước thì việc “kiện toàn” các sàn tư nhân với các điều kiện ngặt nghèo sao cho chỉ có một số lượng ít hơn nhiều các sàn tư nhân có thể ra đời và hoạt động cũng là một điều nằm trong dự tính của nhà làm luật, bởi vì rõ ràng việc quản lý, điều khiển theo “định hướng” một số lượng ít hơn các sàn, ví dụ một vài chục, sẽ là dễ dàng hơn nhiều so với quản lý 1.600 sàn như hiện nay.

Liệu có tốt hơn?

Các động thái trù tính trên một phần cũng xuất phát từ việc Bộ Xây dựng “bắt bệnh” rằng các sàn bất động sản tư nhân hiện nay chính là nguồn gốc của các vấn nạn như “ôm hàng”, “thổi giá” ăn chênh lệch, gây lũng đoạn thị trường. Trong khi đó, việc không quy định bắt buộc giao dịch phải thông qua sàn giao dịch bất động sản đã tạo cơ sở cho việc hình thành những dự án ma, các vụ việc lừa đảo từ chủ đầu tư không tuân thủ quy định phátp luật. Nhưng hậu quả có vẻ nghiêm trọng hơn là Nhà nước “gặp rất nhiều khó khăn, thậm chí không quản lý được thông tin về thị trường bất động sản đúng với những gì đang diễn ra; tình trạng thất thu thuế, thất thu ngân sách cho Nhà nước”. Đồng thời, việc không bắt buộc giao dịch bất động sản phải đưa lên sàn – là một trong những nơi phải báo cáo về các giao dịch lớn, giao dịch đáng ngờ theo Luật Phòng chống rửa tiền – đã gây ra những khó khăn trong công tác thu thập thông tin, số liệu về các giao dịch trên thị trường bất động sản, không phù hợp với luật này... (1)

Như vậy, có thể liên hệ những vấn đề trên để đưa ra một cái nhìn tổng quát rằng Bộ Xây dựng, Chính phủ thực ra chỉ muốn, chỉ nhằm đạt được lợi ích, thuận lợi cho chính họ, theo đúng nguyên tắc “không quản được thì cấm”.

Những “lợi ích” mà doanh nghiệp và người dân có thể được hưởng, theo Bộ Xây dựng, từ việc “kiện toàn” các sàn giao dịch và buộc chủ đầu tư đưa sản phẩm lên sàn giao dịch như người tiêu dùng có một kênh tham khảo thông tin và một tổ chức chính thống để thẩm định, thẩm tra sản phẩm... chẳng qua cũng chỉ là để cho có vẻ “hài hòa” về lợi ích hơn mà thôi. Bởi đơn giản nếu chỉ vì mục đích này thì tại sao Bộ Xây dựng không quy định các chủ đầu tư phải cung cấp thông tin sản phẩm và giao dịch trực tiếp cho Bộ/Sở/Phòng Xây dựng để nếu người tiêu dùng muốn tra thông tin thì sẽ ra ngay, tương tự như tra thông tin về quy hoạch sử dụng đất đai, thay vì cứ phải qua sàn?   

Tóm lại, việc “kiện toàn” các sàn giao dịch hiện tại, khả năng thành lập các sàn giao dịch Nhà nước, và việc bắt buộc các chủ đầu tư phải đưa sản phẩm lên sàn giao dịch là một ý đồ xuyên suốt nhằm kiểm soát tối đa và “gặt hái”, khai thác triệt để thị trường bất động sản cả nước thông qua kiểm soát và điều khiển các sàn giao dịch bất động sản với số lượng không còn nhiều sau “kiện toàn”, và càng thuận lợi hơn nếu có sự ra đời của các sàn giao dịch Nhà nước.

Tuy nhiên, ý đồ này có thành hiện thực hay không và với kết quả tốt, theo mong muốn hay không thì lại là chuyện khác. Kinh nghiệm “xây dựng chủ nghĩa xã hội” mãi chưa xong nhiều chục năm qua cho thấy ngành nào, lĩnh vực nào Nhà nước càng tìm cách độc quyền, thâu tóm, kiểm soát và chi phối, nhất là qua những doanh nghiệp hay cánh tay nối dài của Nhà nước, mà không thực chất vì quyền lợi của người dân và doanh nghiệp thì sớm muộn sẽ phải chứng kiến sự thất bại và cải cách, mở cửa sau đó.

----           

(1) https://phaply.net.vn/bo-xay-dung-de-xuat-sua-luat-ngan-chan-thoi-gia-bat-dong-san-a253512.html