Những vụ việc lùm xùm vừa qua liên quan đến trái phiếu bất động sản đã ảnh
hưởng tiêu cực không nhỏ đến hoạt động bình thường của các doanh nghiệp bất động
sản tại Việt Nam. Để phân tích và tìm ra hướng đi khả dĩ cho doanh nghiệp bất động
sản Việt Nam, bài viết bắt đầu từ những thông lệ quốc tế trong việc huy động vốn
của doanh nghiệp bất động sản trên thế giới.
Doanh nghiệp bất động sản thế giới trông vào vốn vay và vốn chủ sở hữu
Hầu như trong mọi dự án bất động sản, vay nợ và vốn chủ sở hữu đóng vai trò
chính yếu. Phần lớn các chủ dự án đều phải vay ngân hàng một mức độ nào đó, thường
là từ 60% đến 80% tổng số vốn cần thiết.
Phần vốn cần thiết còn lại, tương đương 20%-40% tổng vốn cần có đến từ vốn
chủ sở hữu. Nhưng đa phần trong các trường hợp, chủ sở hữu không chỉ là chủ đầu
tư và số vốn cần thiết còn lại này không phải toàn bộ từ tiền túi của chủ đầu
tư. Chủ đầu tư lại tiếp tục huy động thậm chí đến 90% số vốn cần thiết còn lại
này từ các nhà đầu tư, và chỉ bỏ ra 10% của con số này. Như vậy, hoàn toàn có
thể rằng chủ đầu tư chỉ thực sự bỏ ra, chỉ cần có 3% tổng số vốn cần huy động để
phát triển dự án (1)(2).
Tuy nhiên, nhiều dự án bất động sản lớn và rất lớn, hàng ngàn, chục ngàn tỷ
đồng, và chủ đầu tư có thể cùng lúc triển khai vài dự án khác nhau, nên 3% này
cũng đã là một số lớn.
Các nhà đầu tư nêu ở đoạn trên là ai? Ở nước ngoài thì đó là các cá nhân có
thu nhập cao, các quỹ đầu tư lớn... Trên thực tế, những nhà đầu tư từ bên ngoài
cấp vốn cho dự án mới chính là chủ nhân chính của dự án.
Do huy động vốn từ các nhà đầu tư cá nhân là cách huy động không hiệu quả,
tốn thời gian, nên không ít chủ đầu tư chọn cách huy động vốn từ các quỹ đầu tư
tư nhân. Khi một quỹ đầu tư tư nhân đầu tư vào một dự án, quỹ này thường nắm đại
đa số cổ phần của dự án và do đó thường có quyền quản trị đối với các quyết định
quan trọng và là người có tiếng nói quyết định cuối cùng. Do đó, chủ đầu tư nếu
không tuân thủ đúng kế hoạch kinh doanh thỏa thuận ban đầu thì thậm chí có thể
bị hất cẳng ra khỏi dự án, và quỹ đầu tư tư nhân trở thành người dẫn dắt dự án
bất động sản ban đầu. Tất nhiên đây là điều không mong muốn, bởi mục đích đầu
tư của quỹ đầu tư là tối đa hóa lợi nhuận cho nhà đầu tư của nó chứ không phải là
phát triển dự án bất động sản.
Ngoài các kênh trên, chủ đầu tư còn có thêm kênh huy động vốn từ phát hành
trái phiếu doanh nghiệp, thậm chí kênh này nhiều lúc còn lấy bớt thị phần của
kênh truyền thống là vay ngân hàng. Chẳng hạn, ở Cộng đồng chung châu Âu (EU),
trái phiếu bất động sản đã tăng trưởng rất nhanh, hơn 10 lần trong 10 năm qua,
bỏ xa mức tăng 2 lần của toàn thị trường trái phiếu doanh nghiệp của EU trong
cùng kỳ (3).
Sự phát triển mạnh mẽ trái phiếu bất động sản ở EU là do những yếu tố như lợi
suất trái phiếu chính phủ thấp, khuyến khích nhà đầu tư đầu tư vào những lĩnh vực
có lợi suất cao hơn; doanh nghiệp bất động sản cần vốn để tiến hành mua lại và
sáp nhập; và doanh nghiệp bất động sản huy động vốn từ trái phiếu để trả bớt nợ
vay ngân hàng do chỉ phải chịu ít khế ước ràng buộc hơn.
Doanh nghiệp bất động sản Việt Nam trông vào đâu?
Ở Việt Nam có nhiều sự việc thường xảy ra nối tiếp nhau ở cả hai thái cực.
Suốt cả thời gian dài nhiều năm, ngân hàng là nguồn chính cung cấp vốn cho
doanh nghiệp bất động sản. Gần đây hơn thì trái phiếu phát hành bởi các doanh
nghiệp bất động sản cũng trở nên thịnh hành và tăng trưởng nhanh. Thỉnh thoảng
các cơ quan chức năng như Bộ Tài chính và Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cũng lên tiếng
quan ngại với nhắc nhở, nhưng mọi việc đâu vẫn vào đó, ở khía cạnh là chưa thấy
có ngân hàng nào, doanh nghiệp nào bị xử lý, chế tài.
Thế rồi một số vụ việc lùm xùm xảy ra gần đây đã làm cho nhà chức trách gần
như thay đổi hẳn thái độ khoan dung với vốn ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp
đổ vào bất động sản. Nhiều điều kiện, rào cản đã được đề xuất/đặt ra làm cho cánh
cửa huy động vốn từ ngân hàng và nhất là phát hành trái phiếu sẽ khép chặt lại.
Điều đáng nói là, như người viết đã từng phân tích trước đây (4), nhiều điều
kiện, rào cản đặt ra liên quan đến phát hành trái phiếu doanh nghiệp là vô lý,
không thỏa đáng, chẳng hạn quy định doanh nghiệp phải sử dụng vốn từ phát hành
đúng mục đích phát hành. Hoặc nếu quy định doanh nghiệp quy mô nhỏ, vốn chủ sở
hữu hạn chế, kinh doanh thua lỗ thì không được phát hành trái phiếu thì có lẽ sẽ
chẳng bao giờ có startup nào thành công ở Việt Nam.
Nhưng vẫn còn may cho các doanh nghiệp bất động sản là tuy NHNN yêu cầu các
ngân hàng kiểm soát chặt việc tài trợ cho lĩnh vực như bất động sản và trái phiếu
doanh nghiệp, nhưng đây chỉ là yêu cầu một cách rất định tính, chứ không cấm
đoán, ngăn cản bằng việc dựng nên các chỉ tiêu định lượng cụ thể mang tính thắt
chặt hơn. Lưu ý, đây không phải là lần đầu tiên NHNN ra yêu cầu như vậy, nên có
thể hiểu mục đích và hiệu quả của lần này chắc cũng không khác mấy các lần trước.
Điều đáng nói là tuy bị yêu cầu kiểm soát chặt chẽ qua tốc độ tăng trưởng
tín dụng nói chung và trong ngành bất động sản nói riêng thì vẫn còn không ít
ngân hàng vẫn còn nhiều dư địa để cho vay bất động sản. Do đó, cánh cửa huy động
vốn ngân hàng sẽ không hoàn toàn đóng sập lại với các doanh nghiệp bất động sản.
Ngoài hai kênh huy động vốn chủ đạo của doanh nghiệp bất động sản, vay ngân
hàng và phát hành trái phiếu, mà ít nhiều sẽ bị hạn chế thì doanh nghiệp chỉ
còn cách huy động từ cá nhân và quỹ đầu tư tư nhân. Như trên đã nêu, huy động vốn
từ nhà đầu tư tư nhân là không hiệu quả, tốn thời gian. Cách này cũng không hấp
dẫn nhà đầu tư, nhất là người mua bất động sản hình thành trong tương lai, vì bị
cản trở bởi quy định về hợp đồng góp vốn mua bất động sản hình thành trong
tương lai.
Còn huy động vốn từ các quỹ đầu tư, không thể phủ nhận rằng đã và đang có
nhiều quỹ trong và ngoài nước đang và sẽ tích cực rót vốn cho các doanh nghiệp
bất động sản trong nước. Tuy nhiên, do các quỹ này chỉ đầu tư một phần nhỏ không
đủ để có quyền kiểm soát nên họ chỉ đầu tư một cách có chọn lọc vào một số
doanh nghiệp bất động sản. Vì vậy, đây cũng không thể là “người cứu rỗi” cho
các doanh nghiệp bất động sản nếu không vay ngân hàng và phát hành trái phiếu
được.
Trong kịch bản xấu khi cho vay ngân hàng và phát hành trái phiếu bị xiết chặt
một cách có hiệu lực, sẽ nảy sinh ra các hình thức lách luật, đối phó với các
cơ quan chức năng, bởi suy cho cùng có chế tài mạnh đến đâu mà năng lực kiểm
tra, quản lý bất cập như hiện tại thì các quy định cũng chỉ là để cho có mà
thôi.
Tóm lại, vì vốn vay ngân hàng và phát hành trái phiếu vẫn là các kênh chính
cấp vốn cho bất động sản nên các nguồn vốn này sẽ chỉ ngừng đọng khi thị trường
bất động sản trở nên không còn hấp dẫn nữa. Vì điều này khó xảy ra với Việt Nam
ít nhất trong nhiều năm nữa nên có lẽ nhà chức trách cũng vẫn sẽ phải quản lý
theo kiểu “mắt nhắm, mắt mở”, để thị trường điều tiết các luồng vốn.
------
(1) https://www.realdata.com/ls/where-to-find-development-equity.shtml
(2) https://www.fool.com/investing/general/2013/10/31/funding-real-estate-development-isnt-as-simple-as.aspx
(3) https://www.lgimblog.com/categories/markets-and-economics/fixed-income/real-estate-corporate-bonds-follow-the-flow/
(4) https://thesaigontimes.vn/lo-ngai-voi-cai-su-lo-ngai/
No comments:
Post a Comment