Ngân hàng Nhà nước
(NHNN) mới đưa ra lấy ý kiến cho dự thảo Thông tư tư về các giới hạn, tỷ lệ bảo
đảm an toàn trong hoạt động của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài. Một
trong những điểm mới, quan trọng của dự thảo là sự điều chỉnh tăng gấp 3 lần về
hệ số rủi ro cho vay của ngân hàng lên 150% với những khoản cho vay cá nhân phục
vụ nhu cầu đời sống có số dư nợ gốc từ 3 tỷ đồng trở lên. Với khoản dư nợ gốc
dưới 1,5 tỷ đồng thì hệ số rủi ro vẫn là 50%.
Câu hỏi đầu tiên
liên quan đến quy định trên là tại sao mốc 3 tỷ đồng lại được chọn, và điều này
có ý nghĩa gì?
Có thể nói là mốc
3 tỷ đồng là mốc để phân loại bất động sản mà người mua muốn nhắm đến. Vì ngân
hàng chỉ cho vay đến một tỷ lệ nhất định trong giá trị/giá bán bất động sản mà
người vay muốn mua, chẳng hạn tối đa là 70%, nên suy ra tiếp là giá trị bất động
sản mà người vay tiềm năng của ngân hàng nhắm đến là trên 4 tỷ đồng. Như vậy, bất
động sản này có thể được xếp vào loại trung cao cấp.
Nói cách khác, đối
tượng mua và phân khúc bất động sản này không thuộc dạng được ưu tiên, vì, trước
hết, không phải là... đại trà, là số đông ở Việt Nam. Thay vào đó, phân khúc bất
động sản tầm độ 2 tỷ đồng trở xuống mới là phổ biến, phục vụ nhu cầu nhà ở cho
số đông gia đình. Hơn nữa, với phân khúc trung cao cấp, người mua được coi là tầng
lớp trung lưu trở lên nên họ vẫn, về nguyên tắc, dễ “xoay sở” hơn về mặt tài
chính mà không nhất thiết phải quá phụ thuộc vào vay ngân hàng, cũng như quá nhạy
cảm với lãi suất ngân hàng được điều chỉnh
tăng do ảnh hưởng của dự thảo Thông tư.
Như vậy, dự thảo
Thông tư xem ra muốn “một mũi tên trung hai đích”, vừa siết lại tín dụng cho
phân khúc nhu cầu không được hoan nghênh, vừa vẫn tiếp tục mở đường cho tín dụng
ngân hàng chảy đến phân khúc bất động sản bình dân, đáp ứng nhu cầu để ở chính
đáng của người dân thu nhập trung bình và thấp. Bởi vậy, nếu nhìn từ thị trường
bất động sản thì chỉ có phân khúc trung cao cấp là bị ảnh hưởng mà thôi. Ngược
lại, có thể nói thêm là do tín dụng ngân hàng sẽ dồn cho phân khúc bình dân,
ngân hàng sẽ không còn quá “kén cá chọn canh” như trước (giữa cho vay phân khúc
bình dân hay trung cao cấp), nên phân khúc bình dân sẽ được hưởng lợi hơn so với
trước.
Dù mục đích của dự
thảo Thông tư, nếu đúng như phân tích ở trên, tỏ ra rất chính đáng nhưng dù muốn
hay không, nếu được thực thi, nó cũng sẽ “vô tình” tước bỏ/hạn chế quyền lợi
chính đáng của một bộ phận dân chúng có nhu cầu chính đáng sở hữu bất động sản
trung, cao cấp để ở phù hợp với mức thu nhập và lối sống của mình, đặc biệt với
những người sở hữu lần đầu (và duy nhất) bất động sản loại này.
Đồng thời, cách làm
trên cũng thúc đẩy ngân hàng tìm cách đồn thêm tín dụng vào phân khúc bình dân,
kể cả cho vay dưới chuẩn vì họ phải tìm kiếm thị phần và cơ hội để bù đắp cho sự
sụt giảm từ phân khúc trung cao cấp. Điều này không chỉ tạo rủi ro lớn hơn cho
hệ thống ngân hàng mà còn không đóng góp gì mấy cho chủ trương hướng tín dụng
ngân hàng đến những khu vực ưu tiên của nền kinh tế, đặc biệt trong bối cảnh
tăng trưởng tín dụng chung của toàn ngành (và từng ngân hàng) đang dần bị siết
lại hàng năm theo hướng giảm tỷ trọng tổng dư nợ tín dụng trên GDP đang ở mức
quá cao xuống gần với mức của khu vực và thế giới.
Vì cách làm chính
sách “giết nhầm còn hơn bỏ sót” là điều cần được hạn chế nên có lẽ NHNN nên phối
hợp với các cơ quan chức năng khác đưa ra những chính sách phù hợp và có tính
chọn lọc hơn, vừa chống được động cơ đầu cơ bất động sản, vừa vẫn tạo điều kiện
cho người dân sở hữu và ở trong bất động sản phù hợp với nhu cầu và khả năng
tài chính của mình.
Những chính sách
theo hướng trên có thể gồm: (i) ngân hàng sẽ giảm tỷ lệ vốn vay tối đa trên giá
trị bất động sản cho những bất động sản thứ hai trở lên mà người vay (sẽ) sở hữu;
(ii) giá trị khoản cho vay mua bất động sản sẽ được quyết định trên cơ sở tổng
dư nợ người vay có với hệ thống ngân hàng, tài chính (càng nợ nhiều, càng được
vay ít); (iii) chính sách thuế bất động sản được sửa đổi để đánh thuế nặng vào
bất động sản thứ hai trở lên; (iv) đặt ra tỷ lệ trần tín dụng cho bất động sản
(và/hoặc cho vay tiêu dùng) nói chung trên tổng dư nợ tín dụng của ngân hàng;
(v) từ bất động sản thứ hai được mua bằng vốn vay ngân hàng trở lên, việc chuyển nhượng quyền sở hữu chỉ
được thực hiện sau, ví dụ, ba năm...
No comments:
Post a Comment