Sốt đất sẽ đi về đâu (Bài đăng trên Vietnam Investment Review, 20/4/2021)

https://www.vir.com.vn/charting-course-of-land-price-frenzy-83775.html 

(Bài dịch tiếng Việt ở dưới)

Charting course of land price frenzy

Since the end of 2020, the property market from the north to the south of Vietnam has become heated. However, due to the lack of a consistent, updated, and reliable set of property price indices, it is difficult to properly understand the level and scale of this property fever – if so one may call it – which is more than a decade removed from the most recent one.

Even so, anecdotes recount property prices rising sharply in many provinces and cities across the country, suggesting a property fever is already underway. For example, in Hanoi, following information that the concerned authority will announce the Red River urban subdivision planning in June, land prices in most of the planned areas (about 11,000 hectares administered by 13 districts in Hanoi) have rallied sharply, up to 50 percent in just two weeks, according to press reports.

In Ho Chi Minh City, a similar situation came about as the city is considering converting some rural districts into urban districts or cities for 2021-2030. These rural districts are Can Gio, Binh Chanh, Cu Chi, Hoc Mon, and Nha Be.

Property prices tending to increase faster in localities with new land planning schemes has made many to believe that the new land planning is the source of the current property frenzy – but this is only partially true.

In fact, many provinces and cities, including those experiencing the ongoing property fever, have at times announced new land use planning in the past. For instance, Ho Chi Minh City over the last five years announced land use schemes for its rural and urban districts in 2016, 2017, 2019, and 2020. Nevertheless, such land use scheme announcements had not caused any noticeable spikes in land prices in the affected areas.

Thus, the current property fever could have been triggered by another factor that is decisive and unique from 2020. That would be interest rate cuts by the State Bank of Vietnam (SBV) to support the country’s economic recovery and growth amid the pandemic.

Current intrigue into land prices up and down the country are partially being triggered by interest rate cuts. Photo: Dung Minh

In 2020, the SBV cut policy rates three times to a record low in more than two decades, and these low policy rates remain into 2021.

While there are no signs that the SBV will soon hike again its policy rates and, thus, short-term interest rates in Vietnam, the country’s 10-year treasury yield has rebounded, albeit moderately, from the low in mid-January 2021 in tandem with the rise of US treasury yield.

The rebound in Vietnam’s yield shows that the market expects long-term interest rates in Vietnam to go up. This has been happening not only in Vietnam but also in many other countries around the world.

Take Singapore as an example, where its 10-year treasury yield is also tracking closely its US counterpart. When asked about the impact of the rapid rise in US long-term interest rates in the city-state, Monetary Authority of Singapore chairman and senior minister Tharman Shanmugaratnam said, “Buyers (of property) should assume that interest rates will rise.”

Confronting such interest rate rise expectations, the SBV maintained that it aims to “create stability” for both deposit and lending rates for the coming time. This can be interpreted as if the SBV will continue to maintain interest rates at the current record low levels for a while.

If the SBV is determined and able to maintain interest rates at current low levels in the near future, this will have important implications for the current property fever. That is, the fever will continue to escalate, spread to other provinces and cities, and will last until the SBV reverses its policy stance and raises policy rates.

Meanwhile, being concerned over the economic and social consequences of the property fever, many experts based on experiences in dealing with property bubbles in regional countries such as Singapore and China have recommended a number of solutions that are not interest rate-related. These include heavily taxing the ownership of more than one property, increasing the minimum required time to hold a property before the owners can sell, and reducing maximum amounts of bank loans for second or subsequent properties.

However, the above-mentioned solutions will be difficult to apply in Vietnam in the next year or two. Specifically, a solution to cap loans for second or other properties will require banks to share data on the credit status of each customer, individual or institutional in the real estate sector via a centrally controlled data centre.

This is certainly unlikely in the near future, considering the legal and capacity limitations of the country’s banking system.

As for a taxation solution for second or subsequent properties, it has been actively discussed in the past many years but never seems to have been seriously considered.

Hence, the course of the current property fever will mainly be driven by the SBV’s monetary policy. However, it is worth mentioning that the SBV has recently referred to data of bank lending to the real estate sector, which did not spike sharply in the first quarter of 2021 compared to total bank lending to imply that low-interest credit is not the underlying cause of the property frenzy.

What the SBV did not discuss, however, is that the data on credit to the real estate sector may have been incomplete because many loans were provided for other purposes but still ended up in real estate.

------------------------------

Từ cuối năm 2020, thị trường bất động sản Việt Nam đã trở nên nóng sốt trên diện rộng, từ Bắc vào Nam. Tuy nhiên, do thiếu vắng một bộ chỉ số giá bất động sản thống nhất, cập nhật và đáng tin cậy của các cơ quan chức năng nhà nước cũng như của các tổ chức khác nên khó có thể có một cái nhìn tổng quát về mức độ và quy mô của cơn sốt đất lần này, cách cơn sốt gần đây nhất hơn chục năm.

Dẫu vậy, các anecdotes cho thấy giá bất động sản đã tăng mạnh ở nhiều tỉnh thành trên cả nước, cho thấy sốt đất đã hiện hữu tại thời điểm này ở Việt Nam. Ví dụ, tại Hà Nội, cùng với thông tin sẽ công bố đồ án quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng vào tháng 6/2021, giá đất ở hầu hết các khu vực nằm trong quy hoạch với diện tích khoảng 11.000 ha thuộc 13 quận, huyện ở Hà Nội đã lên giá mạnh, thậm chí tới 50% chỉ trong vòng 2 tuần, theo thông tin trên báo chí.

Tại Ho Chi Minh City, tình hình tương tự cũng xảy ra khi thành phố đang xem xét đề án chuyển đổi một số huyện thành quận hoặc thành phố giai đoạn 2021-2030. Đó là các huyện Cần Giờ, Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn và Nhà Bè.

Giá bất động sản có xu hướng tăng nhanh và mạnh tại những địa phương có đề án quy hoạch đất đai mới làm cho nhiều người tin rằng các quy hoạch đất đai mới là nguồn gốc của cơn sốt đất hiện nay. Nhưng điều này chỉ đúng một phần.

Trên thực tế, trong các năm trước đây, nhiều tỉnh thành, gồm những tỉnh thành đang diễn ra cơn sốt đất hiện nay, vẫn công bố các quy hoạch sử dụng đất mới. Chẳng hạn, Ho Chi Minh City trong vòng 5 năm qua đã nhiều lần công bố kế hoạch sử dụng đất của các quận, huyện, như trong các năm 2016, 2017, 2019 và 2020. Dẫu vậy, các lần công bố kế hoạch sử dụng đất này đã không gây ra biến động lớn đáng chú ý nào về giá đất tại các khu vực được quy hoạch.

Như vậy, cơn sốt đất lần này đã phải được châm ngòi bởi một yếu tố khác mang tính quyết định và riêng có trong giai đoạn kể từ năm 2020. Đó chính là việc cắt giảm lãi suất của Ngân hàng Nhà nước (SBV) nhằm hỗ trợ phục hồi và tăng trưởng kinh tế vượt qua đại dịch covid-19.

Trong năm 2020, SBV đã ba lần hạ lãi suất điều hành xuống mức thấp kỷ lục trong hơn 2 thập kỷ. Lãi suất này tiếp tục được duy trì sang năm 2021.

Trong khi chưa có dấu hiệu SBV sẽ sớm tăng trở lại lãi suất điều hành và, do đó, lãi suất ngắn hạn của Việt Nam, nhưng lợi suất trái phiếu Kho bạc kỳ hạn 10 năm đã tăng trở lại, dù ở mức độ còn chưa lớn, kể từ giữa tháng 1/2021 cùng đà tăng của trái phiếu Kho bạc Mỹ.

Dấu hiệu này cho thấy thị trường kỳ vọng lãi suất dài hạn ở Việt Nam sẽ tăng lên. Điều này đã và đang xảy ra không chỉ ở Việt Nam mà còn ở nhiều nước khác trong khu vực và trên thế giới. Ví dụ như trường hợp của Singapore, nơi mà lợi suất trái phiếu Chính phủ kỳ hạn 10 năm cũng tăng mạnh theo sát lợi suất tương ứng của Mỹ, khi được hỏi về tác động của việc lãi suất dài hạn của Mỹ tăng nhanh lên quốc đảo này, Monetary Authority of Singapore Chairman and Senior Minister Tharman Shanmugaratnam nói rằng: “Buyers (of property) should assume that interest rates will rise”.(1)

Trước kỳ vọng tăng lãi suất này, SBV cho biết định hướng điều hành lãi suất thời gian tới sẽ “tạo sự ổn định” đối với cả lãi suất huy động và cho vay.(2) Điều này có thể được diễn giải ra là SBV sẽ tiếp tục duy trì lãi suất ở mức thấp kỷ lục như hiện nay trong một thời gian bất định nữa.

Nếu SBV quyết tâm và có đủ năng lực để duy trì lãi suất ở mức thấp như hiện nay trong thời gian tới thì điều này có một hàm ý quan trọng cho cơn sốt đất hiện nay. Đó là cơn sốt này sẽ tiếp tục leo thang, lan rộng ra nhiều tỉnh thành khác và sẽ còn kéo dài cho đến chừng nào SBV đảo ngược lập trường chính sách và tăng lãi suất điều hành lên.

Trong khi đó, quan ngại với những hậu quả về kinh tế và xã hội mà sốt đất sẽ gây ra, nhiều chuyên gia dựa trên các kinh nghiệm đối phó với sốt đất ở các nước trong khu vực như Singapore và Trung Quốc đã khuyến nghị các giải pháp không dựa vào lãi suất như đánh thuế nặng lên việc sở hữu bất động sản thứ hai trở lên, tăng thời gian sở hữu bất động sản trước khi được bán lại, và giảm mức tối đa vay ngân hàng cho các bất động sản từ thứ hai trở đi...

Tuy nhiên, các giải pháp từ kinh nghiệm nước ngoài này sẽ khó có thể áp dụng ngay ở Việt Nam trong thời gian 1, 2 năm tới. Ví dụ, giải pháp hạn chế cho vay bất động sản từ thứ hai trở lên đòi hỏi các ngân hàng phải nối kết với nhau về tình trạng tín dụng của từng khách hàng, cá nhân và tổ chức, trong lĩnh vực bất động sản. Đây là điều chắc chắn không thể xảy ra trong tương lai gần nếu xét đến các hạn chế về pháp lý và năng lực của hệ thống ngân hàng. Hoặc đối với giải pháp đánh thuế lên bất động sản thứ hai trở lên, vấn đề này đã không ít lần được đề cập tới trong những năm trước đây nhưng dường như chưa bao giờ được nghiêm túc xem xét.

Tóm lại, viễn cảnh trong thời gian tới của cơn sốt đất hiện nay sẽ chỉ còn chủ yếu phụ thuộc vào đường hướng chính sách tiền tệ của SBV. Nhưng điều đáng nói là gần đây SBV đã dẫn các số liệu tín dụng vào bất động sản không tăng đột biến trong quý 1/2021 để ngụ ý rằng tín dụng ngân hàng với lãi suất thấp không phải là nguyên nhân sâu xa cho cơn sốt hiện nay. Điều mà họ không đề cập là số liệu tín dụng vào bất động sản có thể đã bị báo cáo thấp đi bởi nhiều khoản cho vay là có mục đích khác nhưng rốt cuộc vẫn đổ vào bất động sản.