Cơn sốt đất hiện
nay ở Việt Nam không phải là riêng biệt, mà đang xảy ra ở nhiều nơi trong khu vực
và trên thế giới, từ Singapore sang Mỹ và châu Âu. Một lý do chung đằng sau các
cơn sốt này là lãi suất cho vay bất động sản quá thấp trong bối cảnh ngân hàng
trung ương các nước phải nới lỏng chính sách tiền tệ để kích thích và phục hồi
tăng trưởng.
Nhưng cho dù một
số ngân hàng trung ương cam kết sẽ duy trì chính sách nới lỏng cho đến khi nền
kinh tế đã phục hồi rõ nét, thị trường vẫn không hoàn toàn tin như vậy. Kết quả
là lãi suất đang có chiều hướng gia tăng ở một số nước trước áp lực của lạm
phát, thậm chí buộc ngân hàng trung ương của một số nước đã phải đảo ngược
chính sách tiền tệ của mình như Brazil, Nga và Thổ Nhĩ Kỳ mới đây.
Ở Singapore, nơi
có giá bất động sản tăng mạnh tới 2,9% trong quý I năm nay – tốc độ bằng hơn cả
năm 2020, ông Tharman Shanmugaratnam, Chủ tịch MAS (ngân hàng trung ương) và đồng thời là Bộ trưởng Cấp cao
Singapore ngày 5/4 đã cảnh báo: “Rủi ro tăng lãi suất là một lời nhắc nhở rằng
mọi người cần phải thận trọng trong quyết định mua bất động sản của mình”. Ông đưa ra cảnh báo này khi được hỏi về việc
lãi suất dài hạn của Mỹ tăng lên sẽ tác động thế nào tới Singapore.
Thực tế thì lãi
suất dài hạn của Singapore (đo bằng lợi suất trái phiếu Chính phủ kỳ hạn 10
năm) cũng đã biến động theo sát với lãi suất dài hạn của Mỹ, và hiện tại cả 2
đã cùng tăng lên ở mức cao trong hơn một năm qua, như hình dưới đây cho thấy.
Ông Shanmugaratnam nói thêm rằng: “Người mua nên nghĩ rằng lãi suất sẽ tăng, và phải chắc chắn về khả năng trả nợ gốc và lãi cho các khoản vay của mình trước khi đưa ra các cam kết tài chính dài hạn”.
Có thể nói lời cảnh
báo trên cũng rất xác đáng trong trường hợp sốt đất ở Việt Nam, nơi mà nguyên
nhân thực sự của cơn sốt hiện nay chính là lãi suất thấp kỷ lục trong cả hơn 2
thập kỷ qua, và vốn vay ngân hàng bằng nhiều con đường đã chảy vào bất động sản,
mặc dù trên danh nghĩa thì tín dụng cho bất động sản cũng không tăng đột biến qua
các con số thống kê về tín dụng được công bố.
Từ lời cảnh báo
trên, và kết hợp với xu hướng tăng lên, dù vẫn còn tương đối nhẹ, của lãi suất
trái phiếu Kho bạc kỳ hạn 10 năm của Việt Nam (tăng 5 điểm cơ bản từ tháng 1 đến
tháng 3/2021), nhà đầu tư bất động sản, F0 hay Fn, nếu đã và đang định vay vốn
ngân hàng để đầu tư, lướt sóng bất động sản (dù với mục đích vay khác đi để vay
được vốn đầu tư bất động sản) thì cũng cần nghĩ rằng lãi suất ở Việt Nam sẽ
tăng lên trong thời điểm không xa, đồng thời cần tính đến chuyện lỗ lãi sẽ như
thế nào và khả năng chịu đựng về mặt tài chính của mình sẽ ra sao trong trường
hợp không kịp “thoát hàng” mà không bị thua lỗ nặng.
Đối với những người
mua bất động sản có mục đích để ở, nhất là những người làm công ăn lương, có
thu nhập eo hẹp, ổn định và không có nguồn lực tài chính dự phòng, cũng cần phải
rất thận trọng trong quyết định mua bất động sản của mình, đặc biệt là nếu quyết
định mua được đưa ra hiện nay chỉ bởi lãi suất cho vay của ngân hàng đang “mềm”,
làm cho bài toán mua bất động sản trả góp trở nên sáng sủa, khả thi hơn bao giờ
hết.
Bài tính cần làm
là vạch ra các kịch bản lãi suất tăng lên khác nhau rồi tính toán khoản trả góp
hàng tháng so với tổng thu nhập để xem mình có khả năng tài chính “trụ” được
không, và trong bao lâu. Đừng lạc quan tin tưởng rằng lãi suất sẽ được kiểm
soát để không tăng lên ở Việt Nam để rồi đến lúc mọi chuyện xảy ra ngoài tầm kiểm
soát sẽ dẫn đến những hậu quả đáng tiếc.
No comments:
Post a Comment